科教网讯（白雪 成媛媛）2014年2月21日下午，中登集团董事长宋玉庆先生出席了房地产投融资与“偷面积”主题论坛，发表主题演讲。　　

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    据宋玉庆先生介绍：房地产项目的投融资，上市公司占有独特的优势，可以到市场上去拿融资，没有上市的房地产企业，它在融资过程中是比较困难的。一般情况，一个房地产项目需要三块资金，第一块是土地资金，就是买地所需要的基本资金；第二块是建设资金，就是把房子和各种共建设起来；第三块是要承担相应的成本资金，要开发，就要获得相应的利润。

    一般情况下，房地产企业只需要具有筹备这个项目总投资的30%到35%的资金，一个项目的总投资是5个亿的话，房地产企业真正具有1.5亿的资金就够了，其他资金是需要通过融资的手段来解决。银行给一个项目开发贷款，必须要求开发商具有资金30%到40%。第二是这个项目预计销售的资金能达到30%左右。在最近两年的宏观调控政策下，银行实际也只能解决35%左右的资金。实际上，在13年，给房地产企业贷款都是卡的非常严，致使企业的运作造成巨大的困难。银行的这个35%，按照传统银行贷款是很难拿到的。必须具有35%的资金，在没有35%的资金下很难空手套白狼。对于没有上市的企业，目前有三种渠道，一种是信托，信托的成本比较高，是银行贷款的两倍。一般银行贷款利率是7%，委托是15%左右。第二种就是基金，现在基金的利率是16%。第三种是民间融资，最近两年国家金融提出了改革，民间融资越来越趋于合法，当企业在得不到信托、基金的情况下，民间融资也是可以的。民间融资是银行利率的4倍，也就是银行是7%，小贷公司年利率是24%左右，如果超过了24%，不算是违法，但一般是吃不消的，同时给房地产的资金带来了困惑。目前中国的民营银行正在兴起，使民营企业得到快速的生长，迫使金融领域加大改革力度，所有的希望都寄于金融改革。实体经济，嫌贫爱富是银行的本性，只有银行的门槛降低，统统的平等竞争，通过市场竞争出来的产物才是合理的产物。

　　中国的房地产经过近20年的发展，取得如今的辉煌成就，房地产仍然是中国国民经济的支柱产业，它不但增加的GDP，关键是解决了中国的民生问题。2002年国家提出对房地产宏观调控，使房价整体变高，如果没有调控，现在的市场会更规范。类似现在的限购，这都是不科学的。最好的办法，就是逐步的放开，让市场去调节。目前需要解决的根本问题，是解决老百姓的住房。老百姓对于住房有各种各样的需求，这种需求是在不断更新的，这个时候房地产企业的责任就是为消费者解决住房问题。

　　“偷面积”这个问题，简单的说，就是是房地产商通过规划设计，巧妙利用国家的法规政策，得到块利然后在巧妙地送给消费者。操作很简单，国家在卖地的时候规定了容积率，因为容积率这个概念，迫使开发企业在设计过程中，千方百计设计出一切，导致违规，但称不上犯法的东西，实际这个是不应该提倡的。这种情况就是所谓的“偷面积”了。