那么目前我们在做什么呢？

目前特别有意思，就是在去年的12月初的时候，西安新来了一位市委书记——王永康书记，我觉得他是真的给西安带来了翻天覆地的变化。因为在我们这个行业，对这种变化，我们的领悟是最深的。因为我们是做一级开发，然后做产业运营的。政府如果不愿意做，我们一点办法都没有。

我在西安，交了一个亿的、交了两个亿的太多了，还有些没交钱的。太多太多大片区的地躺了三四年，都没有动。我们也很无奈，也没办法。

所以突然之间，春节前后，从12月份开始变天了。那个时候我们整天求政府。政府态度也挺客气，但就是不动。但现在，不是说我们动，是政府全动起来。这突然杀出来。

我现在被两个铁军夹着：一边是融创，干起来不睡觉；又冒出来个政府——他们会来找你，“你这个项目怎么办呢？”我完全被两个铁军夹着，我好像还没有睡醒的感觉，忙得都受不了。

我跟融创合作以后我才知道，做一个一线的开发商、住宅的开发商，这个团队真的是（凌晨）四点才睡觉，天天如此。我觉得光这一点，没有办法比较。我给我的团队说：“你（晚上）九点钟下班就行了。”

晚上加班别加时间太长，我的身体起码还能受得了。那些项目突然都冒出来，过去拿的、圈的地全都冒出来了。昨天（2017年2月22日）晚上我是两点睡的觉。

昨天晚上我就干了三件事：第一件事呢，昨天晚上和我们西电科大学的郑校长在一起商量我们那个梦想小镇的事情。吃完饭赶快往办公室跑，是另外一个小镇的方案，我们要确定方案，人家是从杭州过来的。那个方案确定完的时候已经到晚11点半了，而且我回来我还等他，因为他被高陵的领导请过去吃饭去了，特色小镇怎么做？然后等到11点半和他把这个方案沟通完。这是第二件事。接着，我回到家，开始和台湾的一个文旅文创的团队沟通另外一个小镇的案子，沟通到今天凌晨两点把那个案子才定案。今天（2017年2月23日）整个做案子，今天晚上一直加班到明天早上凌晨6点做完，政府要我们星期五汇报。

目前，我是很被动地两支铁军夹着，晚上也睡不成觉。我觉得过去那么多年经常当“先烈”，经常窝到那没人理，做了那么多的无用功。今天突然发现来了这样一位书记，把整个西安市调动起来了，这些项目全都起来了。觉得最近虽然辛苦，但是还蛮幸福的。觉得过去的那种十八般武艺最近都用上了，特别开心。

我们最近大概在做六个特色小镇，还有一些城市里的特色街区。城市里只能做街区。特色小镇真的是未来的发展方向，它是一个新型产业的聚合体，特色产业它必须有产业，一定是新兴产业。第二个内容是它一定要有文化，把它作为作为配套，一定要有很鲜活的体验感，一定要按4A、3A级景区来打造，有优美的环境。另外，它的社区的配套，社区配套一定要非常非常齐全。像我们做的小镇，小学、幼儿园一直到中学，而且医疗呀、商业呀等等配套一应俱全。所以它是产业、文化、旅游和社会四位一体的，包括“三生”融合的生产、生态、生活一体，它是是产城一体的，把文化和体验经济融合起来的新型的板块，环境非常优美，这个确确实实国家在推，的的确确是未来国家城市的一个形态，它是一种形态。

我们最近在做的特色小镇，基本分这样几个大的类型：一个是科技类型，这个在我母校西安电子科技大学对面，我们做的长安梦想小镇，是科学小镇。我们西安电子科技大学从学校的排名上来说，在全国并不是特别特别靠前，但是在专业上我们学校特别厉害。因为我们母校的电子信息专业——电子信息专业在中国同领域是老大，中国电子类的军工研究所的所以几乎清一色都是西电的校友。我们所知的华为中心，号称一半的学生是来自我们母校的。其实和电子类关联的学生几乎都来自于西电，而且所以电子类、互联网行业都和西电有联合的工程、实验室或研究中心都有。其实西电的专业，昨天我们看到西电有2800个专利，有100个可以落地的项目。所以我们学校宝贝特别多，而且学校研发的投入并不是特别多，不像化工要实验，这个很花钱。我们学校是一个在风口的专业。

第二个，产学研平台建设。就是它的研发可实现的，过去的问题是，我们学校过去也做产业园，但并不成功，问题比较简单，学校盖房子，它给你一块地，学校怎么会盖房子呢，一盖就房子就找开发商，一合作产业园就跑偏了。问题是，你不敢让老师去搞产业园，你让他搞转化，尤其是搞产业化，每个阶段干的事都是不同的人去干的。如果把教授的定位定错，一踏糊涂，所以我们看问题也比较简单，这是小镇是在大学，大学周边有30多所大学，以大学的产学园平台为中心，一个是技术成果的转化，一个是企业的聚集来带动整个高新，所以我们叫一题两用，第二个我们有两个抓手，就是科技金融，设立一个基金岛，差不多有一百家基金公司，还有校友会的投资企业、商会的投资企业，建立投资池和金融池，来推动整个科技成果的转化。我们做科技成果转化的服务，其实科技成果的转化是一个非常大的产业，是一个千亿级的产业，它涵盖的内容非常非常多，老师真的没有精力去做这些事。所以各自做好各自的专业。像岳霖老师刚才所说的，西安的问题——本来西安在的科技力量和高校的资源在全国是叫得响的，但是它产业化的程度不高。我们来做这件事，一个带动高新产业，同时我们对高净值人才、大学生留在西安有好处，所以做这个产业化是一个类型。所以我们110万平方米的产业园区项目，我们学校拿了55万平方米，把一半要走了，除了产学研平台，我们的配套很齐全，科技教育大厅、国际会议中心、高档商务酒店、精品酒店、基金岛，还有相配套的文旅街区，包括人才供应、学校、医院等等，我们配置得非常非常齐全。所以我们现在的招商——我们现在是选商的问题，不是招商的问题，所以项目本身来讲就是这一类。

另一个大类就是文旅类，在特色小镇里面，不太提倡文旅作为主产业，它把文旅要求是必备的，所以我们都会是文旅+。+什么呢？文旅小镇里面我们可以会做服务贸易基地，在做一个丝路风情小镇，走国际贸易和国际服务。

另外一个就是特色的产品，有很多很多的特色产品放到特色小镇里面去。

还有一类就是艺术产业。艺术产业有表演类的，最近几年在做的是梨园风情的艺术小镇，表演类也可以是艺术类的，像美术这样类型的。这是一个大的类型。

还有一个大的类型就是岳霖老师刚才讲的农业。其实农业是一个非常大的战场。所以农业它可以跟养老，它本身也是一个非常大的产业。所以我们大概就是围绕着这几个。

还有一个是养生。养老和养生健康作为配置。基本上就是这几个大的类型。

在做这些小镇的时候，刚才老师也讲到了两个问题。第一是资金怎么来？第二是专业团队怎么去组？我们的资金问题很简单，像梦想小镇，一期大概不到一百个亿，要征地，要拆迁，所有的基础设施。投钱的地方就是在一级开发，要把生地变成熟地。还有一个就是三级，我们的这个产学园平台，还有我们的金融岛，我们所有的酒店、会议中心，一直是持有，不能去销售，刚开始不能销售。所以我们这一块刚开始的投资是150个亿，一级和三级是250个亿的投资。那这个投资的的确确能解决问题，的确得到了国家很多的政策支持。

我们用了一个非常简单的方法，就是和国企一起做。那么我们这个项目是和陕西能源集团合作，我们合作伙伴里有非常多的大型国有企业，基本上有很多战略合作的大型企业，其实和他们合作太简单不过了。基本上说这个农发行的协议已经签过，基本上资本金也很少，最低的资本金，国家级的企业、牌照好的，10%的自有资金，一般做到20%都还差不多，30%是没有任何问题的。其他的配置，年限比较长，利息也比较低。跟他们合作的话一定要他们控股，我们是小股，资本金解决了融资就解决了。我们用的这个方法是最简单的方法，因为他们到银行就是一个通行证，银行就放了，不费什么劲，我们倒没有用多少方法。当然将来我们持有不动产这块，会证券化，那是下一步的事情。基本上我们用的逻辑非常简单。

当然最主要的还是团队和运营。其实在这个里面，很重要的一点就是在做一期，这个能力其实大家都具备。通过政府，这方面的能力如果强一点的话，你拆迁都是委托政府去拆迁，土地的关系啊，很多很多的关系，把它梳理清楚，的确有很多复杂的东西。这不是最难的，主要不是看你一级的能力，因为做一级的太多了。主要看你的三级能力，你的产业运营能力，像我们做的六个特色小镇，一上手就是你做什么产业，而且你这个产业不能乱说，做什么产业，在做策划、做产业分析时怎么定位？怎么经营这个产业？这个产业会带来什么样的效应？这个你要很清楚。而且政府觉得你有能力来做这件事，否则没用。这一点是很关键、很关键的，就是产业运营的能力。所以这块我们当“先烈”，过去我们“先烈”当得时间长，确实还有不少的体会。

其实呢农业比较简单，其实蓝城那个项目请的都是国家级的专家，院士都有。蓝城的老总就是一个院士，他从中国农业大学出来。首先专业团队是请，另外一种是合作，与非常顶尖的团队去合作。所以我们现在整天忙的一件事就是跨界，每天都不停地学，因为要整合这些产业的时候，要学这些到底是怎么样经营的，和他们怎么合作。

像我们做的特色小镇，但真正到了产业核心的部分，一定是联合GP（LP和GP是私募基金组织形式里的有限合伙里面的两种当事人形态，由发起人担任一般合伙人GP），几十家GP都是我们的合作对象。一开始要让我们变得很专业，我们要成为一个很好的GP很难。因为一个好的机构，它其实是严格分类的，这类是做医疗的，这类是做养老的，这类是做投资机构——严格分类，特别专业化，它的核心是专业能力，不在经营能力本身。

所以投资科技企业的时候，我们也是有很多活是他们干不了的，我们来干。然后我们一起合作，一起去投，不管是成果的转化，还是将来企业的孵化都是用这样的方法来合作。所以我们我们整天干的一个事就是跨界和合作。这一点岳霖老师讲得特别好，这是必须的，必须要做的事情。

其中最简单就是一个跨界的过程，一个学习的过程。我们可能不太清楚，其实在中国有非常多的专业团队，只是过去我们在房地产领域我们并不了解他们。当我们跨出去跟他们合作的时候，一些事情其实变得就不是那么难。天朗现在做的一些事情，目前主要干这件事，因为有了特色小镇这个概念，所以我们就是特色小镇，到城里的特色街区的一个专业运营商。

另外，今天来呢《陕西房产》张国政张总问我发布啥合作需求，其实呢我们需求蛮大的，我们做的特色小镇，土地出来的时间会比较慢，对土地需求都比较多。今年我们有一个比较急的需求：就是我们跟融创合资的一个公司，还有我们自己的住宅地产的公司大量缺地，缺口1千亿货值的土地。在座各位如果有好的地，可以来跟我们谈合作。

其实呢大家也知道融创是一个承受地价能力比较强的公司，因为它的溢价能力强，卖的价格也卖得高。当然我们自己呢，天朗目前的改善型产品也做得不错。所以我们两个平台——两个开发的平台，急需要土地资源的合作。如果大家有，希望和我们联系。