住宅库存消化期不足6个月，商用房去化周期却超40个月？

广东开先河祭出“商改租” 楼市“去库存”更趋精准化

三大疑团待解：租赁住房的市场条件具备吗？地方政府卖地收入减少愿意吗？开发商对“商改租”的积极性如何？

金羊网讯 记者赵燕华报道：去库存一年，住宅市场的库存消化周期已锐减至不足6个月，但商办物业去化周期仍超40个月——针对楼市去库存出现的新情况，日前，广东正式发布红头文件，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

业内行家指出，此次广东开先河把楼市“去库存”更加精准对焦到滞销空置严重、行业风险也最高的商办物业，相信未来各地都会仿效广东针对租赁市场，特别是存量商用房盘活出台政策。

允许“商改租”无疑为“去库存”找到一个新的突破口。不过，业内人士指出，这并非意味着商业用房的去库存就一片坦途，专家也提醒投资公寓的买家要谨慎，目前暂时应该观望。

去库存“标的”聚焦商用房

近日，广东下发《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》），其中“允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”引发关注和联想。

事实上，2016年中央就两度提出过发展租赁市场，去年6月份国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住宅房租赁市场的若干意见》，以及去年12月份中央经济工作会议提出要“加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展”，广东省的《实施意见》基本与之一脉相承。

耐人寻味的是，发展住房租赁市场，为何要特别提到允许“商改租”，甚至给予其改变用地性质、水电气价格按居民标准执行的特殊待遇？

克尔瑞广州首席分析师肖文晓认为，2016年去库存的成果主要是住宅市场，“当初政府出台的商品房的去库存计划，不仅仅包括大家最为关注的住房市场，还有商业用房市场。”在他看来，未来去库存的“标的”将聚焦到商业用房。

国家统计局发布的数据显示，2016年末，商品房待售面积69539万平方米，其中住宅待售面积40257万平方米，同比减少11%，办公楼待售面积3631万平方米，同比增加10.8%，商业营业用房待售面积15838万平方米，同比增加8%。“显然，2016年，办公楼和商业营业用房不仅没能实现去库存，库存反而还进一步增加了。”肖文晓经过研究发现，全国和地方的情况基本一致。

广东省房协的楼市分析报告也指出，办公楼、商业营业用房库存去化未有明显改善，截至11月期末，全省待售商品房中，商品住宅待售面积持续下降，截至11月期末降至3088.73万平方米，同比下降13.9%；而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积则继续增长，11月期末分别同比增长9.2%、13.9%和15.9%，待售面积达到234.92万、987.18万和1175.12万平方米。

在广州，去年1月底，全市一手住宅去化周期接近20个月。到了去年末，广州可售库存仅739万平方米，去化周期为5.7个月。记者查阅阳光家缘最新的实时数据显示，截至到2017年2月8日，全市可售一手住宅总面积695.83万平方米，这确实是一个非常低的数字！

而据克而瑞的数据，去年年初，广州商办物业（不含酒店式公寓）的库存面积（可售面积）约为360万平方米，到去年末，这一数据变成了420万平方米，同样是不减反增的。而商办物业的去化周期，过去一年更是长期维持在40个月以上的高位。

去库存找到新的突破口

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，目前全国商用物业不但滞销、空置严重，而且总量仍在不断增加，去年中央发声支持商改住，今年广东下发细则，说明发展租赁市场及商改住将是未来政策利好支持的方向以及房地产发展的新趋势。由于各种原因当时未有相关政策公布，各地也没有相关跟进动作。此次广东开先河响应中央号召，把焦点对准了商用物业如何“去库存”和“盘活存量”这一房地产业最头疼的问题，相信未来各地都会仿效广东针对租赁市场，特别是存量商用房盘活出台政策。

同时，对于高房价的城市，这也算是供给侧改革，毕竟未来将增加大量的“商改租”。

那么，商业用房改为租赁住房的前景如何呢？克而瑞以广州的新建公寓市场为例，对比商办物业的高库存、高去化周期，类住宅的公寓市场无疑要乐观好多。不仅整体库存量稳中有降，去化周期也比较理想，到去年下半年，基本已经下降到7个月左右的水平。与过去一年广州新建住宅市场的火爆交相辉映。

“分析下来，不难看出，此番允许商业用房按规定改为租赁住房，对于商业用房市场来说，毫无疑问是从政策源头上为其去库存找了一个新的突破口。”肖文晓认为，这个突破口，在今天类住宅的公寓市场“名不正言不顺”、经常有政策反复的尴尬境地下尤为可贵。

“商改租”政策落地 三大疑团待解

允许“商改租”，在高地价、高房价的今天，对于意图分租赁市场一杯羹的租赁运营商确实是重大利好，因为这个政策解决了今天租赁运营商最为苦恼的房源问题，新增了很多获得存量房源的途径。对于那些外来人口多、住房租赁市场活跃的城市的商业用房库存来说，也是一条新的出路。

不过，“商改租”政策的落地，起码有三大疑团需要解决。

A 首先，不是所有城市的商业用房都有改为租赁住房的市场条件。对于很多人口流出型的城市来说，他们的住房租赁市场本来就不活跃，甚至因为之前过度的房地产开发住房市场已经严重空置过剩，租赁住房本来就供大于求，更遑论去搞“商改租”了。

B 其次，具备“商改租”条件的城市，其政策能在多大程度上得到落实，也存在疑问。

众所周知，现在市场上商业用地的价格明显要低于住宅用地，如果允许商业用地转为居住用地，即便是要求开发企业自持不得出售，也难保开发商会以“长租”等打擦边球的方式将房子卖出去，这些40年使用权的“居住用房”的出现，势必会对原有的70年使用权的住房市场产生冲击，乃至对住宅用地市场产生深远影响。而如果变相增加了市场的宅地供应，不仅那些之前以高价拿宅地的开发商会懊恼，也未必符合高度依赖土地财政的地方政府的初衷。对于那些已经具备招拍挂条件的“净地”，地方政府是否愿意将其挂牌为租赁住房？

C 最后，开发商对“商改租”的积极性存疑。如果严格限定商业用房改为租赁用房后仅仅能用于出租而非出售，这意味着参与的市场机构不再是传统的卖房子的开发商而是租赁运营商。以目前国内房价奇低的租售比来看，基本上不会有太大的利润吸引力。

当然，为了缓解市场机构对租金回报率的担忧，政策也提出了允许分割单元出租的规定，租赁市场的小户型租值高，单元的租金回报率自然也高了。但归根结底，租房收益低，周转时间长，资金回笼不如卖房快，恐怕还是填不了习惯了“赚大钱”的开发商的胃口。

专家提醒：投资公寓宜暂时再观望

肖文晓分析，将“商改租”解读为市面上在售公寓楼盘的重大利好恐怕有些理想化了。既然政策提到了允许转为住宅用地、享受居民水电气费标准的商业用房是租赁住房，这显然跟市面上分割销售的“公寓”是有区别的。“我不认为地方有很大意愿对现在市面上已经在售的商办性质的“公寓”开绿灯，至于那些已经销售出去的“公寓”被惠及的可能性更小。”

邓浩志则表示，《实施意见》相关表述都是针对发展租赁市场而非销售市场的，而此前上海更是禁售公寓。虽然各方态度上有不明确的地方，但总的思路是支持公寓用于租赁的而非用于销售的，所以公寓市场一则前景尚不明朗，二则最多是擦边受益，而非正面受益。

另外，公寓改收住宅水电费可能性较大。但从此前中央的表述看，可能仅仅是针对企业经营类型，而对于普通民众手中的零散公寓可能并不享受此项优惠。所以也建议目前投资公寓的买家谨慎，目前暂时应该观望。

编辑： ZL