文：郑州楼市（zzloushi）、正和岛、南方都市报、国际金融报、新浪财经、新华每日电讯

　　

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在没有见到H之前，随便翻了翻H的朋友圈，意料之外的是没有彪英文、没有奢侈品、没有豪车、更没有美女，甚至都找不到一张正面的照片。

这和他给我的留言不太相符：28岁，留美海归，主修金融经济方向，从事出口贸易，最后一点，在郑州买了30套房子。

我不知道我将要见到一个什么样的人。

但其实他是一个蛮普通的人。

他走过来说不好意思，晚了一点点。

坐下来，简单的客套了一下。

我问，你是富二代吗？

他看着我微微一笑说，这个不重要，我在国内投资这么多房子是因为相信数年内中国会成为世界上最强大最富有的国家。另外我买的这30多套房子都是以自需为目的，到目前为止，我基本全部持有。

比如，我投资半层的写字楼是公司自用。我投资经开区的物业因为公司有仓储需要。我投资南区、港区的小户型暂时用作公司的员工宿舍。我买过联盟新城是我自己住。我年初买了建业最高端的楼盘，是送给父母住，现在我正在看北龙湖某楼盘的房子计划送给未来的岳父母。

他解释说并不是炫富，因为他希望父母和岳父母的居住距离可以让自己做到一碗汤的距离去照顾到他们，因此他将来会入手北京某知名开发商在郑州的地王项目，这个房子是买给自己的。

他接着说，所以我投资的都是250㎡以上的大宅子，每一个房子首先都是自用。我不炒房子，甚至反感炒房客，特别是利用体制内关系炒房子的，他们占用了社会资源，占有普通人通过买房子改变阶层的上升通道。

有些人一开口，就表达了自己不是一班的。看着他随意放在桌子上的车钥匙，钱包和提包上隐约的LOGO，白衬衣考究的衣领，呃，好吧！

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他接着说，我很小就出国, 数年回国的时候，对国内的政、经和人文已经不熟悉了。我知道你会问我，为什么会买了30套房子？这个问题也是我想和你主要聊的事。

刚回国的的时候，有一天在家附近的早餐店吃早点，当时的胡辣汤是5元一碗。这让我很吃惊，因为我出国之前的胡辣汤是5毛钱一碗。当然，美国的物价也上涨，我的朋友们也会很怀念过去低廉的物价，但是我观察到美国和国内物价上涨是有本质上的区别的。

比如，08年“豆”你玩和“蒜”你狠事件出来以后，我就问几个在金融系统里面工作的长辈为什么？他们解释说大户（有人借机炒作）囤货，造成短期急速上涨。但我在分析这些农产品的产地分布、存储条件、运输方式、保鲜周期等几个因素，我不认为（在中国这么大的国家）人为可以囤积那么多货并拉高价格半年维持不变。

如果仅仅是日常消费品大幅度涨价，那就是经济泡沫，就如美国一样，但国内的房价也在上涨，那么房价涨、肉价涨，工资涨，几乎什么都涨，我就意识到这就是货币贬值。这是一波巨大的浪潮，在货币贬值的情况下，没有资产负债或资产负债率低会被残酷地洗劫。

当时我还不能预测到货币贬值的速度和预期，后来我通过不断的分析国内各种经济技术指标，并验证了官媒各种政策信号，我认为国内城市化进程已经进入加速通道，而当时的城市化率是40%左右甚至更低。而国际上有一个通用数据是75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点，这个数据是经过美国和日本等所有发达国家验证的。因此，在实践中有两种结果一种叫美国经验，一种叫日本经验，抛开美国、日本、中国在政治和财税制度的巨大不同，追溯（日本，韩国，台湾，美国等等）在城市化率达到75%之前都会经历一个经济快速增长房地产飞速发展（货币快速贬值）的时期，目前中国正在经历的这个时期。也就是在城市化加速发展的阶段，因此，人民币的贬值远远没有到位。

我认为未来5年我国的M2仍然会保持很高的速度增长，直到中国城镇化率超过60%才会逐渐慢下来，最终直到城镇化率达到75%，城镇化和产业升级基本完成，才能到达大周期的顶部。这是一次人类历史上都难得一见的飞跃，会彻底改变世界的格局。

但城镇化高速发展下的人民币贬值空间和预期并不是我投资买房的全部原因。

回国不久我开始做生意，最大的体会就是在国内生意是好做的，更是难做的。中国改革开放三十年，大家所熟知的成功企业家也就那么几个，在他们背后更多的企业家是失败的。所谓的如履薄冰殚精竭虑是每一个做企业的人的每一天。

但我长期看好中国的经济和未来的发展。这也是为什么我会选择实体经济、选择做企业的原因，但是在这个过程中，我除了面临经营风险、行业危机，还有大小经济周期内的经济危机。

　　国内的普通老百姓普遍对经济危机没有深刻的体会，一是我们的民众善忘，二是因为体制的保护。但其实我们确实是生活在经济周期内，大约10年一个周期吧。97年一次金融危机，国内比较明显的体会就是国企改革，职工下岗；08年的全球金融危机，国内表现比较明显的是房地产市场出现的横盘或下跌，我在美国经历过08年的金融危机。08年那一次中国是在生死边缘徘徊过的，而最后我们迎来的是经济的适当回落和 9.0%经济增长率，但其实这背后是上层迅速出手的4万亿，如果没有呢？

未来伴随着中国政治、经济、贸易、金融的开放程度，我们以后对经济危机的感受会越来越强烈，所以在我们的有生之年一定会遇到真正的经济危机，并且不止一次。真正的经济危机是会死人的，人会破产，小孩子是会没有饭吃的。

所以，在这种情况下，当我不看好明年的经济形势的时候就会购买优良的固定资产对冲企业风险。最近有上市公司卖北京两套房子缓解企业资金困境的新闻被舆论引导成为上市公司干几年还不如买北京两套房子，这是非常大的误读和误导。这只不过是企业在经营过程中再正常不过的商业行为。

如果你把视野拉伸到100年甚至更长，那么你会看到我们的经济发展是一条曲折向上的曲线。我希望我的企业和家族资产的发展是一个向上的平滑曲线，稳步上扬，踏实牢固。

所以我不断投资房地产主要原因有三个：

一、看好中国的未来，国运，分享国家发展的红利。

二、对冲经济周期内下行危机和经营中的行业风险。

三、在人民币对内贬值趋势下，房地产是最好的做空获利工具。

特别是在中国城镇化大周期加速的黄金时期内，买房子不仅收益最高、风险最小并且长期复利最高。数年前我的家人、亲友都非常的不理解，他们认为我去国外学金融回来学傻了，股票不碰，基金不碰，投资理财不选，只建议他们使用银行贷款买房子，显然他们对我是失望的。

关于为什么我不碰中国的金融、股票、基金以及衍生品，有时间再展开讲。

我们都知道股神巴菲特厉害，抛开他惊人的投资回报，他的基金综合回报率大约是每年20.3%，我在过去8年在中国的投资回报率略高一些（但是我肯定保持不了太长时间，因为这么好的时代已经所剩不多了）。

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今天我的亲人们都认可了我，但是我看到身边还有更多的人，他们没有金融知识，也没有看透中国这个阶段，特别是真正需要买房子的人走了很多弯路，这也是我今天想要和你聊的内容之一。

第一个误区：很多人认为房奴是给银行开发商和国家打工。其实有按揭的人是月月存钱挣钱，没按揭的人天天都是花钱。

贷款买房的本质就是用未来贬值货币的价值锁定现在资产的价格。换言之就是现在是东西不值钱，钱值钱，将来是钱不值钱，东西值钱。形象一点的比喻是贷款买房就是零存整取的存钱过程，在你需要钱的时候可以连本带息的取出来。再形象一点就是你开了一家公司，最开始占20%的股份，以后你每还一次月供就增加一分股份，从这个角度看，你是在给自己打工，并不是给银行打工。长期看，有恒产者有恒心，越来越好，没有月供的人天天花钱，越来越穷。

第二个误区：过去十多年我们的房子都在增值。

过去十年绝大多数的房子都没有增值，只是货币贬值了，只有少部分的房子的价值提升了。我们现在看到的二手房价格数字不能反映价值的变化。比如一个90斤的女孩，在地球上是90斤。如果你把送到太空，她站在秤上是0斤，她还是这么大的质量，只不过引力变小了。因此很多时候价格这个数字反映的是货币价值的变化。

那么，什么样的房子的价值提升了呢？

我举了例子，在郑州最明显就是这里的房子价值提升了。（我们当时在大玉米楼下的星巴克）。

他接着说，因为整个老东区的土地价值提升了，而土地价值的提升和货币价值没有关系。

看这个问题你需要纵向看郑州这个城市100年的城市变迁。

1952年没有郑州，只有郑县。因为京广铁路和陇海铁路十字交叉点，定在了郑州，河南省会从开封迁到郑州，你有没有注意到金水河以南的路过了金水河很多都改了名字。比如铭功路变成南阳路，紫荆山路变成花园路，二七路变成文化路。那是因为当时金水路以北就是荒地，金水区就是60多年前的新区，省府行政区。 就是因为过了金水路是新建的城区，你今天看金水老城区，你会发现经路和纬路都是很规整的，道路学校医疗等等配套都是最好的。这就是郑州城市中心的第一大迁移的印记。

我们看今天金水老区的教育、交通、医疗都要比其它所有区域要好很多，因为它曾经是郑州的中心城区。为什么是曾经呢？当2001年郑州提出郑东新区以后，郑州城中心已经开始第二次迁移了，特别是2009年河南省政府迁入东区，2014年郑州高铁东站的投入使用以后，交通枢纽、CBD商务中心、政务中心，三个中心合一，这个地方已经和未来就是郑州的城市中心了，这也就是为什么过去几年东区的房价可以把南区和西区远远甩开的原因，因为它们反映的是货币价值的变化。而东区的房价因为城市中心的迁移，除了反映货币价值的变化还有土地价值的提升。

第三个误区： 房子越盖越多，会有一天崩盘不值钱。

房子确实越来越多，但是人们需要的房子是稀缺的。什么是人们需要的房子？不是钢筋水泥砖头瓦块一屋容身之地，人们需要的是交通便利就业方便、医疗学校优良、配套完善，宽敞舒适环境优美的房子，但这样的房子是远远不够的，每年政府和开发商能供应的也是非常有限的。这也就是为什么大家一定要挤在大城市中心的原因。 房子外面的东西决定了房子里面的价值。未来没有价值的房子会贬值，有价值房子会继续升值。

他接着说，我们身边很多人在过去几个月因为恐惧而买房子！特别是对于跟不上泡沫膨胀速度的恐惧。但是在市场疯狂的时候不要被蝇头小利所迷惑，投资要回归到价值投资，不要看价格要看价值。当价格超过价值要小心，不要被朋友买房子价格上涨几十万所诱惑，在没有变现之前这些都是故事。

第四个误区：买房看小周期，下行周期不买。

现在很多观点是买房子要看小周期，这是炒房客的思维方式。其实很多人已经开始学习看各种数据，比如看郑州的经济数据认为房价高估，看政策中原城市群郑州又低估了，看未来存量郑州高估了，看人口流入趋势郑州又低估了，看郑州土地供应和居民收入郑州高估了，最后也迷茫了。

　　但是如果你以刚需和改善为投资目的，不要考虑小周期，要看大趋势。政策只能短期内改变价格上涨或下跌的趋势和速度，但是它改变不了房子的价值。从长期看价格一定是和价值同步的。比如10年前买联盟新的是4000-5000元/㎡，那么10年后的价格是40000-50000元/㎡。

因此，只要你买的早，地段都很好；只要你买的早，价格都很好。当然这个前提是你要看准房子以外的价值。唯有地段不可再生，唯有生命不可辜负，早买一天早一天享受增值享受生活。

第五个误区：把中国股市和楼市相提并论。

认为楼市被调控了，股市就会起来了。中国的公司从IPO开始市值就是被高估的，所以中国的股市是骗局，是谎言，赌的是贪婪。但是中国的房地产放在中国城市化进程的黄金年代里，所有大城市的房子的价格都是被低估的，因为货币会贬值。如果一定要把中国的房地产对比股市，把租金和升值部分比作为股权收益，那么最好的股票是一线城市的房地产，其次是二线城市的房地产，第三是华夏幸福，但是你会发现华夏幸福还是地产股。

我要说的第六个误区是：中国的房地产让穷人更穷，让富人更富。

如果您在十多年前买了一套建业10万块的房子，现在价值100万。这套10万的房子建业的净利润是9%（上市公司都有年报），9000。政府拿走60%，6万。然后政府还要分出一部分建公园、修路、修地铁、建设配套等。那么个人在房地产这个资金池内获取了多少呢？是90万！地产商建业的100倍，是政府的十几倍。

中国政府是想要老百姓通过买房子实现富裕的，只是老百姓看不透而已。这一点任志强早就已经说破了，只是媒体的断章取义，将他和普通民众人为的制造成为对立面。

我举个极端的例子。中国最贵的房子也就数十亿，马云买一套房子10个亿的房子，几年之后翻了一倍，那么这一倍对他总资产的影响是微乎其微的。但是普通老板姓通过买房将个人总资产在10年内增长数倍。 这些富豪们是做不到的。

因此，对于普通的老百姓来讲，从无产到有产到中产，跨越阶级是可以通过买房子实现，富豪们却不行。

这也是我讨厌炒房客的原因，有些人甚至用体制内的关系去炒房子，他们占用社会资源，占用普通人上升的机会，更让人讨厌的是，真正该买房的人，却被媒体的误导而放弃买房的机会，放弃改变阶层的机会。

个阶段美国经历过，日本经历过，我都感受过，我只希望我能帮助一些人，不要被洗劫、被剥削。一些媒体会写M2增发，对比美国不增发，我对这个问题有研究，有时间我们再展开聊。简单一点讲美国的城镇化已经结束了，产业结构的升级也基本到位，不需要再大量增发了，但是中国的城镇化和产业升级正在急速上升期，这些都需要M2的大量增发，而M2增发就相当于政府在天上撒钱，在这个时候你是用一个碗接呢？还是用一口锅去接呢？还是用一个游泳池去接？不管你用什么，现在你什么都不做，就会面临被洗劫，就会无法分享到经济增长的红利。

中国的政策从来都不是偏向富人。只不过聪明勤奋的人容易发现把握机会，当然替穷人说话帮富人办事是放之四海而皆准的道理，因此，权利圈层里有人有自己的小算盘也不奇怪，但是不管怎么说实际上更偏向普通老百姓。比如限购限贷政策，剥夺有钱人的买房资格。

最后他说，很多人认为房地产绑架了实体经济，搞实体经济还不如多买几套房子。

首先，这是个专业的误区，本质上就是如何在大周期和小周期的框架下理解中国的房地产市场。 其次，这是一个信仰的误区，也有人认为“三代读书好，不如买房早”更是对“知识改变命运”这个自古以来普通人向上通道怀疑。

这个问题要分两面看，比如欧美国家虽然生活更有保障，但是社会阶层固化极其严重，出身在贫民区的孩子想在一代人内爬上社会顶层几乎不可能。但是我们在中国可以，我们的富豪几乎都是白手起家，改革开放后一代人的时间内就完成了阶级的跨越。

抛开上面的两个方面，我相信知识就是力量。至少我所拥有的知识让我拥有可以独立思考的大脑，我的所有的阅读都是深层次的思考。

我身边的很多人也买了很多房子，因为没有知识，没有专业，走了很多的弯路，被大时代洗劫，感觉他们很无辜。如果让我买，我可以实现更多的资产翻倍，这就是在知识的力量，这就是的专业的能力。

附读：暴涨之下该不该买房？先搞清楚一个关键问题！（正和岛）

人人皆谈房地产，那么楼市高涨之下该不该买房？很少有人清楚一个问题，中国大地上到底有多少房子？又有多少是“空置的房子”？

这估计要等不动产登记结束，才能有个大概的数据。之所以说是大概，误差是其次，登记是为了征税，想来不少房产会钻漏洞，当然还有各种违章建筑。

中国城市楼市空置率（相对靠谱数据）：

具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。

二线城市中，东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市，青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。

马光远：该搞清楚中国究竟有多少房子了

10月前半月，热点城市在限购限贷政策的影响下，不仅成交量明显下降，房价涨幅也得到了遏制。但中国房地产发展到今天，规模已经足够庞大，靠零打碎敲的政策，是无法从根本上解决当下房价“暴涨”的难题的。

对此，独立经济学家马光远认为现在更迫切的任务是——搞清楚中国究竟有多少房子。他表示：

为什么在去库存的周期下，房价却迎来了大涨甚至疯涨的预期？最根本的原因是大家一直认为中国仍然缺房子，特别是大城市的房子。所以在缺房子的恐慌之下，大家就会产生疯抢房子的情绪。物以稀为贵，既然产生了缺房子的想法，今天不买说不定明天就涨价，房价就被推高了。当然害怕缺房子只是助涨房价的一个因素。另外，货币超发、地王频出、中介推波助澜，这些也功不可没。

　　那么，中国到底缺不缺房子呢？无论是房子的基础数据，房价的统计指标，土地供应，城市规划，住房需求等等，都基本是一笔糊涂账。迄今没有任何部门做过统计。

在研究中国房地产问题时，最头痛的就是根本没有多少可靠的数据能够应用来证明中国的房子数量。比如北京，现在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未来10年北京新增人口需要多少住房，连住建部门都没有权威数据，老百姓更是一抹黑，谁也不知道。

记得有一年北京市公安局曾经有一个数据，大体是北京有380多万住户联系不到，当时被市场解读为北京空置380多万套房子，尽管有关部门对此进行否认，但究竟真正有多少房子，仍然成谜。

如果中国的楼市库存充足，你还去疯抢房子，有何意义呢？

基于此，多年来呼吁中国进行一次真正的住房普查很有必要，搞清楚中国究竟有多少房子。这个问题只要清楚透明了，房价怎么走，其实老百姓都会自己判断，会根据公开透明的楼市数据决定要不要买房，而不是被各种假象弄得晕头转向。

这个问题如果一直是一笔糊涂账，成为一个秘密，房子的稀缺就会成为炒作的手段，房价的暴涨就会成为常态，房地产的健康发展就会成为一句空话。

稳定房价说难很难，说简单也很简单，只要做到房子供需数据的完全透明，只要做到土地供应不搞饥饿营销，只要把住房保障和住房市场厘清边界，房价自会回归理性，这个也许比调控更有效。

　　所以，在房子基础数据残缺不全的情况下，就会出现人为制造短缺的各种恐慌，上海深圳都有这样的炒房案例，从而导致房价非理性上涨。对于此类传言，我们需要保持理性态度，买房是一件大事，绝不能让空穴来风的声音左右老百姓的判断。

中国楼市空置率统计之“难”

事实上，不仅是“中国有多少房子”的问题，作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。近些年来，中国楼市空置率高企的话题屡被提及其中数据的出处不一。从“数灯法”到大数据估算,引用者各有理由,但很难获得社会普遍认可,关键问题是数据缺乏权威性。

那么，统计究竟难在何处？

有分析称，国际上的住房空置率是以所有的房屋数量为分母，以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子，得出的数据。

首先，统计口径不清楚。从1986年房屋普查到2014年，将近30年的时间里，住宅数量有了巨大的改变，包括扩大、拆迁等，房屋总量很难统计清楚，和国外相比，中国的基础资料不全，人口变化和城镇发展又太快，统计数据很难跟上现实的步伐。

其次，数据来源不清楚。各种住房空置率统计的办法都难以尽善尽美。即使是挨家挨户的调查也不一定能拿到完全准确的数据。一方面，调查难以覆盖全国所有的城镇情况；另一方面，住户给出的信息也有‘水分’掺杂其中。

2015年5月，《新华每日电讯》的一篇文章援引国家统计局相关人士的观点称：

“从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”

中国楼市空置率究竟有多高？

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

中国地产市场中空置率具体是什么水平，目前没有太权威的数据。但有一些零散的研究统计结果，还是值得参考的，比如：

第一，调研报告表明：2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%。此外，中国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

空置住房占用的银行贷款属于资本闲置，降低了金融市场的效率。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%，是社会资源的巨大浪费。

第二，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民曾2015 年春会期间表示，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10 亿平方米。

第三，一份报告显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。

高空置率：一线城市上海最高，二线城市沈阳、青岛

从空置率数据中，可以得到两点结论：一是中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线；二是二三线城市的空置率问题要更严重，一线城市相对好些。

从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。

从商铺看，一线空置率较低，三四线较高。大城市的商业要比中小城市发达很多，一线城市商铺的空置率非常低，普遍在10%以下。数据显示，2015年中国二三线城市商铺市场平均空置率水平仍然非常高，但一线城市的商铺空置率很低。

　　

具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。

二线城市中，东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市，青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。