然而，人民币贬值对中国的投资、地产及资本市场都有着一定的影响。对于本国投资者来说，股市的剧烈波动和人民币的汇率风险，使得他们更愿意将现金存款和股票换成不动产以寻求资产的保值与增值。同样，汇率的风险促使那些进行海外融资的中国企业重回国内融资渠道。然而，尽管成本有所上升，由于对本国货币与市场缺乏信心，人民币的贬值可能会加快中国企业和高净值个人投资者的海外投资步伐。对于部分专注于中国市场的海外投资者来说，人民币的贬值不仅没有使他们退怯，反倒会增加他们的在华投资额，受汇率影响而下跌的物业价格给他们提供一个很好的进入中国市场的机会。但是对于大部分国内和海外投资者来说，汇率对投资活动并没有决定性的影响。对他们来说，经济的活跃程度、市场供需状况和投资回报率才是决定投资活动的关键因素。

图 1

人民币兑美金汇率走势图

人民币的贬值符合市场需求

今年8月11至13日这三天内，人民币兑美元中间价下跌了4.66%，这一事件，引发了民众强烈关注，许多企业与个人对这次毫无征兆的货币贬值产生出恐慌情绪，加之股市最近的巨幅波动和一系列的货币政策，中国经济是否处于危机边缘，成为大家最为关心的话题。在对人民币贬值事件进行认真分析后，我们认为这主要是由于近期大量资金外流，因为无法继续将汇率水平维持在先前的水平，因此央行对汇率做出了小幅调整。

同时我们认为，部分媒体对本次人民币贬值的反应有些失准，他们认为本次人民币贬值拉开了全球贸易战争的序幕。而我们认为事实并非如此，尽管人民币贬值有利于中国的出口，但这并不是央行的主要目的。央行本次降息的主要目的是为了对抗美元预期加息所引发的新兴市场货币外流潮。与此同时，汇率的变动对中国的投资、开发及资本市场都带来了一定的影响。

房企海外融资成本增加 还债压力变大

过去，由于国内渠道融资成本高，融资难度大，导致大中型房企纷纷寻求海外融资通道。然而，目前海外融资的成本正在逐渐上升，优势也在减少。人民币贬值之后，房地产海外债务陡然上升，加大了还债的压力与成本。如果贬值形成持续性，必然会影响到房企整体的海外融资成本，若美元持续走强，甚至不排除会出现违约情况。由于房地产是中国经济的支柱，房地产商的债务压力与潜在的违约风险对中国经济来说并不是一件好事。事实上，由于2014年的中国楼市表现不佳，恶化了大部分开发商的债务状况，虽然销售在2015年上半年有所改善，但债务量的陡然上升仍然会危及到部分房企的生存。

不过在进行海外融资的同时，许多开发商会通过购买货币互换(currency swap)来对冲汇率风险。因此此轮人民币的贬值不会对每一个进行海外融资的房企都构成威胁，对于已经做好汇率风险规避的企业来说，人民币贬值对他们的影响并不大。同时，房企的海外债券很多是中长期的，因此人民币的贬值对他们来说在短期内没有影响。

我们预计本次人民币贬值，以及随之而来的人民币汇率风险，或将促进内地房企考虑重返内地资本市场发行公司债以及进行其他融资手段。此外，由于一些利好因素经已出现，包括内地不断减息，和开放国内债券市场，或能抵消人民币贬值的负面影响。

人民币贬值对外资投资的影响

在过去的10多年间，“单向押注“导致人民币升值成为许多海外基金和投资者在中国发展和投资商业地产的一个动机。由于市场过热，中国于2006年颁布“限外令”，限制外来资本的流入。显然，海外投资者被中国经济的快速增长所吸引，而这种人民币升值、资产升值的可能性也足以抵消他们对中国市场投资其他风险的担忧。

然而，近来海外资本在中国的投资开始变得缓慢，主要是由于缺乏合适的投资目标以及对过度供应和经济下滑的担忧。因此，最近人民币的贬值无疑又再次打击了海外投资者对中国投资的积极性，从而放缓了海外资金流入中国房地产市场的进度。不过对于那些专注于中国市场的投资基金来说，人民币的贬值也许是一个非常好的入华投资机会，它们或许会利用这次机会增加其在中国市场的资产配置与多元化程度。同时我们也注意到，在中国商业资产的所有权结构中，仅有相对较少的一部分由海外机构直接控制，因此海外投资行为对整个市场的影响并不大。

也许有人会认为，出于对市场稳定性的担忧，人民币的贬值会使那些持有中国物业资产的海外基金和机构开始抛售所持有的资产，但是对于大部分的海外投资者来说，汇率对投资活动并没有决定性的影响。在他们看来，经济的活跃程度、市场供需状况和投资回报率才是决定投资活动的关键因素。

人民币贬值对中国海外投资的影响

理论上来说，人民币贬值会增加中国投资者的海外投资成本。然而事实上，人民币贬值不仅不会减少外海投资热情，相反还会加速海外投资的步伐。首先，小幅的汇率调整不会对海外房地产投资成本产生太大影响；其次，人民币贬值会使投资者对货币风险及国内资产价值产生担忧，使投资者更倾向于分散资产配置来降低风险。对于高净值的投资者来说，资产的安全性往往被视为最重要的投资因素。

人民币贬值对国内房地产市场的影响

人民币对美元的贬值，对于那些用人民币在国内市场置业的个人或机构投资者来说，并没有直接的影响。但本次贬值所释放出的货币价值的波动性和不确定特征，有可能会使得国内投资者改变投资策略，将易于贬值的现金和存款换成不动产来寻求资产的保值与增值。对于国内开发企业来说，由于其海外融资成本提高及国内融资渠道有限，部分地产商或将通过降低售价等营销举措来快速获取现金流，这会在一定程度上影响房地产市场的表现。

结论

人民币汇率在未来一段时间内预计还会出现调整。由于本轮货币贬值幅度不大，因此我们认为其对市场的影响非常有限，即使人民币再次贬值，其幅度和速度都会被控制在合理的小幅范围内。中长期看来，由于人民币还存在贬值的空间，在促进出口的同时，也促使地产开发商转移回国内融资渠道。同时，更多的机构投资者和个人投资者将购置海外地产，来均衡资产配置结构。