近年来，中关村集聚大量高新技术产业，引进培养国内外优秀创新人才，经过不断的发展，已经成为我国重要的科教创新资源密集区、我国最具特色和活力的创新中心和我国高技术产业发展的引领区。位于中关村核心区域的“e”世界电子市场，曾斥资25亿元人民币，总营业面积达6万平方米，在2006年7月29日盛大开业，是核心区业态最完善、全国最大的单体电子商城，一度成为中关村的标志性建筑。 然而，随着中关村核心区（中关村西区）产业升级的不断推进，电子卖场趋于饱和的市场状态以及电子商务的巨大冲击，e世界电子市场出现了许多棘手的问题，经营商户愈见鲜少，生存状况也日益艰难。这座曾标榜要打造成中国IT产业卖场第一品牌的中关村e世界，由于产权分散、经营分散等商厦与生俱来的痼疾，现在无论是对商户业主，还是市场公司，抑或是物业公司，都在经历产业升级带来的阵痛，寻求“破茧成蝶”的转型之路。     记者走访中关村e世界，对商厦商户业主、市场公司和物业公司进行实地调查、采访。
 

    盘踞在中关村这个繁华的IT产品聚集地，e世界电子市场因商铺产权分散、经营分散等问题，制约了这座商厦的正常经营、后续发展。据了解，中关村e世界是一座多产权式商厦，其开发商北京科技园置业股份有限公司早在项目完成时就已将商厦内的卖场、写字间分散出售。中关村e世界从地下一层到第四层卖场的产权分割给了近1900个业主。伴随着中关村西区业态的调整和电子商务巨大的冲击，中关村电子市场环境越显疲软，e世界商户、业主的经营也日益维艰，甚至出现大量商铺闲置现象。

     “这几年电商发展迅速，市场环境越来越不好，生意也越来越不好做。由于业主数量太多，大家现在都开始互相拼价格，争抢卖场内有限的客户资源，难免有时相互抢生意造成恶性竞争。”e世界一零售数码产品的陈先生告诉记者，“现在生意淡了，很多商户退租不干了，市场空铺很多，租金再怎么便宜也没有人要租，业主之间的竞争非常激烈。”据陈先生透露，

     以前包租商开的租金价格比现在高很多，现在没有统一的市场招商管理，小面积商铺很难出租。关于商铺出租的事情，希望市场最好能够加以协助。

     业主王女士向记者透露，当初购买商铺就是想做投资，现在租金压得很低，没有多大收益，而且不好出租。“现在市场不好，生意难做，铺位想卖嘛也不好卖，想转手嘛也比较难。来来回回还要办各种手续，既耽误时间又很烦心！”王女士无奈地说，“我隔壁几个铺位的业主不了解卖场情况和市场行情，租金标的还是前几年的价位，一直都空在那里，像这样空铺越多，顾客越少，对我们的生意影响很大，造成恶性循环。”

    记者在调查中了解到，目前政府对中关村进行产业升级改造，不鼓励电子卖场、商场、购物中心等业态在本区域内发展。e世界这样一座多产权式商厦，拥有近1900户各持商铺产权的业主，这些业主分布在全国各地，有的甚至长期居住在国外，仅靠业主自身的力量很难达成共识，再要进行产业升级、转型，难度更是可见一斑。记者进一步了解，e世界多数业主希望能建立统一的市场招商管理秩序。尤其是那些手里没有多少资源，不懂得如何进行招商，只能在铺位上贴些简单的招租信息的业主，更是希望市场能有统一的一家优质经营管理公司有效解决招商问题。

    商厦产权分散  市场运作艰难

    对于一座商厦来说，市场公司在管理过程中所起的作用十分关键。针对中关村e世界这样一座产权分散、业主众多的大厦，在管理过程中扮演重要角色的市场公司，其主要职责有两方面：一是保障电子市场的正常经营运转，维护市场的整体经营品牌；二是作为电子市场内所有业主和商户的管理者代表，接受有关部门的监督和管理，落实这些部门的政策、法规和要求。

    一般而言，市场公司主要分为两部分：一个是商服部，主要负责为市场内的商户及业主提供经营所需的必要服务，维护市场声誉。例如办理铺位进、退场手续，协调解决商户与消费者纠纷等。另一个是市场部，主要负责维护电子市场的正常经营秩序。例如建立和管理商户的信息档案、监督和规范商户的经营行为等。

    据了解，市场公司的收入主要来源于商厦市场经营范围内所有业主缴纳的综合服务费。e世界由于经营不善，生意惨淡，收益甚微，出现部分业主不愿缴费现象。目前，费用的缺口已经导致公司的运转出现一定问题。市场公司管理人员告诉记者，市场公司处在一个非常尴尬的位置，由于e世界商铺产权分散在近1900个业主手里，市场本身没有任何商铺产权，所有业主都是自主招商，从而造成市场没有整体统一的规划。“业主招什么样的商户？做什么品牌的产品？这些不在我们的管理范围，这样给市场经营管理增加了很大的难度。”市场公司管理层负责人说。

    e世界商厦内空置铺位增多、租金收益下滑等问题的不断出现，很多业主归结为管理不善的原因，因而拒绝向市场公司缴纳综合服务费。据业界人士分析，e世界的业主购买大厦商铺，这种行为实际是一种商业地产投资，既然是投资就会有风险，应当具备一定的风险意识和一定的分析判断能力。业主不能将空置铺位增多，租金收益下滑等问题简单归为管理不善的原因。造成e世界市场经营下滑的原因是综合性的，比如零售业不景气、3C卖场的IT产品竞争加大、电子商务的冲击、产品价格透明利润下滑、空铺增多后业主与业主之间竞争相互压价，商户趁机压价等因素共同导致了业主收益的减少。一些原因是行业问题，短期内无法解决，但在大环境不景气的情况下，电子市场想要生存，业主的铺位要升值，比较可行的方案是整合零散的业主铺位，形成市场的整体规划，统一招商管理，形成自身的经营优势，从而获得长远的发展。

    业主拒交费用  物业服务受阻

    中关村e世界的产权被分割给了近1900个业主，这种多产权式的特点，对e世界发展的制约性，随着中关村产业的调整、升级，显得愈加明显。物业管理方面也不例外。与单一产权、统一经营权大厦的物业管理工作相比，e世界商厦的物业管理更加复杂，也更难协调。

    作为服务型企业，物业公司一般主要负责整个商厦安全、设施设备的正常运转，保障商厦的正常运营。具体服务范围为：商厦的治安及消防、商厦公共区域保洁、红线范围内的绿化、公共设施设备维修与保养、车辆管理、装修管理等服务。与小区物业管理不同的是，物业公司还负责商业的启闭店、写字楼退租等商业物业的一些物业服务。此外，诸如铺位招商、写字间租赁业务等其他服务，不属物业公司管理范围，无法提供服务。

    据悉，由于受到电商的冲击以及中关村西区业态调整的影响，部分商户纷纷退出中关村或压低价格进行承租，致使业主们一些单元空置或低价出租，影响了业主们的投资收益。由于物业公司服务范围没有招商或租赁业务，不具备该项业务能力，导致一些业主质疑商厦物业管理方管理不善，并以此拒缴物业服务费，严重影响到商厦的正常运营。长此下去，给业主或承租户提供的物业服务品质势必下降，服务不到位、不及时。这样对于已经缴纳物业服务费的业主极不公平，这部分业主也会因为服务品质下降而不缴纳物业服务费。此情况难免造成恶性循环。

    据业内专业人士表示，商业物业管理无明确的法规条例，目前只能参考小区物业条例进行管理。商业物业的管理与小区的物业管理有着明显的本质的区别。商业物业不能像小区一样单独提供个体物业服务，都是提供商厦整体的物业服务，这对于已经缴纳物业服务费的业主与未缴纳物业服务费的业主享受的服务没有根本区别。这样一来，容易“引诱”更多的业主加入拒缴物业服务费的行列，给物业公司的工作带来更大的难度。从法律上来讲，未缴纳费用的业主变相的侵害了已缴纳费用业主的利益。

    e世界物业公司负责人告诉记者，商业物业与小区物业还有一大区别，是商业物业可以不缴纳公共维修基金。目前e世界商厦的业主们购房时没有缴纳公共维修基金，现商厦各项设备设施运行近7年，一些公共设施按照相关规定应大修，比如电梯、绿化改造等设施，但由于物业服务费收缴较为困难，想要筹集设施设备大修费用，难度更大。

    即使这样，e世界商厦物业公司依然在履行自己的职责，全力做好各项物业服务工作。“自2006年开业至今，我们公司一直在为商厦提供物业服务，并且取得了大多数业主的认可。”e世界物业公司负责人说，“为维护全体业主的共同利益，我们呼吁大家请不要用抵制缴纳物业服务费的方式维权。长此下去会造成重大的安全隐患，也会影响大厦的正常经营。”

    此外，记者通过调查还了解，在中关村核心区存在类似情况的不止e世界一家，科贸大厦也陷入各种困境，亟待转型、升级。经济不景气，IT产业竞争激烈，电子市场趋于饱和状态，电子商务横扫大江南北……面对一系列棘手的问题，经营不善、收益减少、管理复杂等等衍生出来的新问题，不论是中关村e世界，还是科贸大厦，将如何进行业态调整，突破这一瓶颈，最终“破茧成蝶”，实现华丽的转型？