2012年夏天的酷暑、台风、暴雨，让人们倍受煎熬。楼市复苏与房价反弹，房地产再次成为了国人议论的焦点，楼市调控的各类争议堪称“奥运”令人亢奋，房价的全面上涨，罕见的政治局发文严令调控，金九银十即将到来，楼市房价何去何从?

图解：陕西经典派地产商业运营管理有限公司董事长朱林

　　今秋将为楼市的分水岭，在楼市调控的关键时刻，我非常高兴的收到西安房地产信息网CEO赵严先生和《陕西房产》杂志总经理张国政先生的共同邀请，今天在这里与大家一起怀着历史的责任，交流探讨房地产的发展趋势：楼市的风与雨，房价的水与火?

　　通过两年的楼市调控，在2012年不到5个月的时间内，央行降低准备金率、银行降低存贷款利息、提升公积金贷款额度，以及地方的微调综合推力下，各地迅速出现了楼市回暖与房价反弹。上半年开发商以价换量的促销形式，激发了被压抑的刚性与首置及改善性需求集中释放，伴随着媒体过度的推广渲染，拟购房客户的抄底心理与恐惧心理激烈碰撞，楼市房价爆发价随量变，楼市突发6月上扬7月更旺的逆势局面，楼市调控政策的效果受到了严重的挑战，房地产形势发生了严峻的逆市上扬。

　　一、政策弊端，楼市调控到了两难尴尬的阶段

　　从房地产20多年的历程分析，尤其是10多年的高速发展，房地产在国民经济结构中形成了一花独秀。根据欧美债务危机挥之不去的国际形势，结合国内经济整体持续下滑的现状，楼市调控呈现“一抓就死，一放就乱”的乱象，深刻说明楼市调控政策的本身存在严重不足，短期内一刀切的行政命令快速有效，如果楼市调控长期持续执行下去的话，楼市调控政策必然大打折扣。楼市调控不可能永远下去，楼市调控稍加地方政府的巧妙微调，楼市就发生了全面回暖与房价反弹，综合楼项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图市发生的种种迹象，现在到了楼市调控政策本身，需要进行总结完善与调整的关键时刻了。

　　房地产行业的高速发展，给国民经济贡献毋庸置疑。但是长期以来，国民经济整体中房地产一花独秀，加剧了国民经济结构性的风险，酿造社会资源分配不公与民怨。在不同程度上绑架了整体经济，扭曲了中央与地方的财政博弈，造成了目前“打压什么都不能打压房地产，否则，经济下滑，滞涨相伴，风险很大”与“支持什么都不能支持房地产，否则，经济虚华，民怨沸腾，风险更大”的两难尴尬局面。

　　回首楼市调控，我们的政策弊端也不少，一刀切的楼市调控政策，强硬的打压抑制了楼市的投资与投机，同时也严重的伤害打击了百姓的刚需与首置。实行中的楼市调控的“限购、限贷、限价、限大”的四限政策，坚决不让富人卖房子，也限制普通人买房子，激化整个社会的“仇富与仇官”的浮躁与厌世心理。

　　楼市调控到了两难的尴尬阶段，调控政策如果是雷声大雨点小的话，房地产必将冲向历史未有的高点，刚需客户必将受到严重的伤害，实体经济亦将受到严重的创伤，国家将丧失调整宏观经济产业结构的良好机会，房地产必将成社会的逐利目标，各类实体经济必将转行进入房地产领域，房地产必将酝酿更大的泡沫与风险。

　　二、体制缺陷，房地产虚火酝酿巨大长期风险

　　中国许多的富人们，他们跨越大洋前往美国、加拿大、澳大利亚买房子，已经成为美国楼市复苏的重要支持力量。我们的楼市调控逼着富人国外买房置业，这对我们的经济发展与财政税收，都有什么好处呢?在世界上的任何国家，中低收入阶层都是社会主流，高端收入的富豪与权贵是社会精英。中国的富豪与权贵们，只要他们没有被法律所限制，社会就应该给“富豪与权贵”留有相应的消费权力及享乐空间。

　　我们国家楼市虚火很旺，房地产虚火旺的人见人爱，官见官爱，虚火促使社会财富极速积聚膨胀，加剧贫富差距，恶化社会伦理，激化仇富心态，加速拥有多房者富人短期内更富，长期财富虚化摊落;虚火促使社会中低收入群体的财富无形缩水，他们的收入增长永远跟不上房价的上涨，加速无房少房者短期内更穷，长期财富贬值丧失。

　　按照目前经济体制与产业结构，房地产成了财富聚宝盘的代名词，房地产已成了资金增值的避风港。房价长期以来只涨不落，让人们对房地产产生了认识的误区，以为现在买房置业只赚不赔，误以为房子比玉石珍贵比金子值钱。人们通过购房客户实际上的涨价更加坚定房地产保值增值的功能。只要调控放松，只要资金允许，人们就争前恐后的举债解囊买房置业。现实中的房价不断上涨，又加速了人们的恐惧心理。就这样房地产在一轮又轮的涨价中，房价又不断地被推高到新的高点。

　　房地产与其他任何行业一样，都受着供需关系的制约与影响，世界上除了不能复制的文物与珍宝之外，从来都没有只涨不降的商品，房地产也不例外。回顾我们生存的现实生活，谁见过100年以上民居房屋?假如你买的是30层的高楼，你的房屋面积是100平米的话，实际你100平米的房屋仅有3.33平米70年的土地使用权。

　　我国的房地产不是完全的市场经济，房屋是市场经济，房屋使用是有寿命的，房屋使用价值按年逐渐的折旧，房屋本身是不会增值;土地是计划经济，土地使用是有期限的，土地的使用价值到期是不明确的，土地本身随着周边配套而增值。在可以预见的时间内，狂旺的楼市虚火一旦风潮熄灭，所有人的财富将被稀释与蒸发。[page]
　　三、 供需失衡，社会将房多为患贬值快兑现难

　　在房地产蓬勃发展之际，我国的行政与事业单位，从来没有停止福利分房;中央垄断企业与经济效益好的国营企业，也都在进行着各式各样福利分房与补贴。2008年年金融危机以来，各地企业事业单位打着“棚户区改造、低洼区改造、职工集资盖房”等的旗号，在企业划拨的生产用地上，风风火火的进行房地产开发建设。

　　纵观城市住房的现实情况，政府行政机关都有宽敞的福利房，事业单位依靠手中的权力也都安排了职员的优越住房，中央企业与大型国企的职工住房也不是问题。

　　目前，农村达到家家有房住，城市居民基本90%有房住。在农村的富裕人家，部分家庭在城市有第二套住房;在城市的富有阶层，部分家庭在本地与异地有数套住房。全国个别富豪与权贵家庭，拥有三套以上更多的住房。媒体爆料某省的副省长拥84套房，凡出事的贪腐官员均拥许多套的房子。在全国各地如火如荼进行的城中村改造，许多农村变成了社区，农民转成了居民，通过城中村改造每户平均获得5套以上住房。

　　我国长期实施的计划生育政策效果显著，近几年人口增长幅度逐年回落，就10多年房地产高速发展而言，全民加快将资金向房地产上投资，全社会的家庭结构加快向独立“421”格局转变，一对小夫妻的独立生活家庭，他们上面有两个独立的父辈家庭，两家独立父辈的上面有四个独立的祖辈家庭。据权威部门统计公布，中国人口到2020年将开始负增长。根据当前房地产的开发速度，中国房屋面积再过10年，住房规模保守估算至少将翻1～2番。届时，全社会将是房多为患，贬值快兑现难。

　　我们社会发展再过20年，现在有房的60～70岁的老年人将逐步衰老离世，现在40～50岁有房的中年人也将步入孤独的老年阶段，社会将有许多的房屋空置与闲置，房屋的物业管理费与维修维护费都将成为不小的负担。市场中众多的投资与投机性房屋，也将趁火打劫，在不同的阶段极速的规模出货转让，同时新的楼盘也不断的上市，楼市上几方力量急需出货利益交织，使得房地产市场有价无市，或者竞相降价无人问津。

　　四、谁之过错，他们都为GDP做出很大贡献

　　楼市发展到今天的疯狂程度，绝不是开发商或营销商或是什么人策划的。茅义轼与任志强及董藩等是人不是神，他们根本不可能把房地产推到如此巅峰!易宪容与谢国忠及牛刀等也是人不是神，他们也不可能把房地产拉进如此深渊!

　　在目前的中国政治与经济体制下，量谁也没有如此胆量与魔法。唱响楼市为中国经济高速发展加油，唱衰楼市为中国经济稳定发展减压。唱响楼市与唱衰楼市的大腕及名流，他们既不是政府与人民的公敌，他们也不是政府与人民的救星。

　　他们都是在依据各自不同的理论与观点，通过自己能够参与的经济行为与形式，采用自己习惯的独特形式“鼓与呼”摇旗呐喊，主观上为自己所在行业与企业，为自己服务的利益集团主张，客观上为国家经济建设与民祉福利，竭尽全力发表自己独特的楼市见解与经济“理论”，在自己执着理念的追求下，推动房地产事业不断前行。

　　在我国现阶段唯GDP至上的经济体制下，各级政府为了政绩与官职，竞相追逐GDP的高增速就成了终极目标。茅义轼与任志强及董藩等对推动经济增长的贡献巨大，功劳巨大。易宪容与谢国忠及牛刀等对规避经济泡沫的贡献亦极大，功劳亦极大。他们不断的给政府高官提醒与纠偏，他们不断的让人们思考与冷静。

　　目前欧美债务危机愈演愈烈，我国整体经济持续下滑，房地产对整体经济推动与拉动的效果也在下滑，房地产在国民经济中的主导地位也受到质疑，房地产驾驭国民经济的弊端显现。在过去，茅义轼与任志强及董藩等唱响楼市，为中国经济高速发展做出巨大的贡献，不容怀疑。在将来，易宪容与谢国忠及牛刀等唱衰楼市，亦将为中国经济规避风险做出应有的贡献，亦不容怀疑。历史随着环境变化而发展延续，顺着昌盛，逆着消亡，历史车轮曲折而停滞，亦不因通畅而疾驶。楼市亦然，我们要为曾经对房地产发展鼓劲者致谢，我们也为正在对房地产指明风险者致敬。[page]
    五、权威垄断，楼市成为逐利圈钱的尚方宝剑

　　根据房地产的地段稀缺与逐利增值的市场炒作，结合传统文化“居者有其屋”的历史原因，房地产就自然而然的成为人们无奈的唯一选择，加上总理在政府工作报告“房地产是国民经济的支柱产业”与“房地产是国民经济的主要产业”的讲话，媒体列举房地产能够推动30多个大行业的发展，间接带动140多个子行业的发展。

　　在国民经济众多行业与门类中，房地产一业独霸、一家独旺。房地产10年的高速发展，在铸就了中国经济腾飞奇迹的同时，也酝酿了中国经济的巨大泡沫与巨大风险，人们期待“一业兴百业旺”的局面始终没有形成，反而使得其他实体经济利润下滑，并纷纷涉足或转行进入房地产行业。在欧美债务危机以来，最具活力的沿海中小企业生存困难，但是中央企业、国营企业、品牌企业、大型企业，却纷纷进军房地产开发投资领域，地王与楼王也不断侵蚀着人们惊讶的眼球。

　　今年经济增长定位7.5的目标，人们重新思考保8就是保稳定的理念。我们屏气静心再望：股票市场长期萎靡下滑难止、黄金贵金属深受国外财团制约、股指期货低幅徘徊震荡、能源石油国企垄断、古玩字画赝品盖天;人们手中仅有的存款放在银行缩水贬值，放在股市担心受怕，留在手里放在家中更不值钱。

　　房地产成为了市场逐利圈钱的尚方宝剑，在房地产高速发展的10多年中，无数事实证明这把宝剑非常灵验，许许多多的购房置业者，从中受益匪浅，许许多多的炒房投机与投资者，从中赚到了大把大把的真金白银。楼市发展也符合市场规律，市场经济无情的遵循供需平衡的制约关系，随着房地产10多年的高速发展，目前普通住宅类房地产供需基本饱和，如果除去楼市里投资与投机的成分，将城市里家庭的拥有一套房与多套房拉均计算，房地产市场实际上已接近供大于求的临界点。

　　房地产这把逐利圈钱的尚方宝剑，已经出现锈蚀斑点，正在失去昔日的灿烂。房地产已经呈现供大于求的临界风险，楼市调控正逐步成为全社会的共识，在战马上继续挥舞这把宝剑，能否再次举起逐利圈钱的旗帜，正在受到广泛的质疑。

　　六、危机突显，楼市调控非常关键又举步艰难

　　2008年金融危机未完全退去，2012年欧美债务危机愈演愈烈。美国围堵中国正愈加速合拢，周边原友邦小国正反目为仇夺我岛屿。我国整体经济持续下滑，全国老龄化人口快速增多，毕业大学生与失业人口就业压力增加，城市发展规模迅速膨胀，城市建设商业味越愈浓厚，城市的防灾减灾能力退化。社会群体上访事件不断被压制恶化，政府中不良贪官与裸官不断刺激人们的良知，社会整体的道德底线不断受到挑战，实体经济盈利能力与利润下滑，富人与权贵海外移民及置业日趋加速，人们手头的现金数量在减少、人们手里的现金可购物的币值在减少。

　　如果暂无战事，房地产还将不断受到追捧。如果中央只说不练，目前楼市回暖与房价反弹，人们的抄底投机心理与涨价恐惧心理亦将迅速变化，楼市的“金九银十”将提溃坝前绽放，必将掀起一股新的楼市狂潮，楼市调控效果必将功归于溃，政府威严与权威亦将脸面扫地。如果中央严申执行“限购、限贷、限价、限大”的四限政策，不再出台更加完善符合法律的新政策，继续执行简单的楼市调控“四限”政策，这将在短期内把整体经济引向危险的歧途。

　　根据我国幅员辽阔、区域差别大、综合情况复杂的国情，结合我国人口基数大、东西密度差别大、经济发展不均行的特点，我国的经济增长即不能太慢没有速度，亦不能唯速度至上。房地产发展维系着民居国安，楼市调控政策绝不能放松，楼市调控政策亦决不能再简单行事，松者硬伤严者软伤。经济发展GDP短期离不开房地产。

　　楼市调控到了关键时刻事关大局，楼市调控牵一发而动全身，楼市调控成了终结某些人的财富美梦，楼市调控结束了某些人的财富梦魇。楼市调控阻击了暴富聚财，楼市调控将平抑房价涨幅，楼市调控还将挽救财富缩水。

　　七、温故知新，房地产调控与救市交织难辨

　　自从2004年南京铁本事件，房地产市场有了调控政策以来，楼市调控的效果一直受到质疑。房地产市场一直处于：涨价-调控-调控淡化-再涨价-再调控-再调控淡化-再涨价…挑不出来的怪圈，依次循环往复从无间断，颇受诟病。楼市每一次的调控，都将楼市上次的涨价固化，每一次的调控，都将上次的涨价成为房地产市场的行情。

　　2007年美国两房引起的次贷危机袭击时，我国房地产还处在严令调控之中。在政府还没有宣布解除楼市调控政策的时候，国民经济急剧下滑，房地产一蹶不振。2008年由地方到中央默契配合，接连掀起一波又一波的救市高潮：央行紧急投放4万亿、降低央行准备金率、下调银行存贷款利息、放松房地产开发贷与按揭贷、降低开发商自有资金调至20%的门槛、地方政府鼓励购买房奖励置业。在中央与地方各方合力推动下，2009年房地产迅速回归到2007年高价位。

　　2010年各地楼市房价并迅即攀高超越，全国各行各业的资金快速流向房地产，除房地产之外行业的经济效益持续下滑，房地产泡沫风险与中低收入阶层的民怨沸腾，各类专家学者持不同观点，振臂高呼。于是乎，2010年国家就开始了历史上最严厉的楼市调控政策，央行数次提升准备金率，银行不断提高存贷款利息，房地产的开发贷与按揭贷停办，中央接连不断的发文强化调控。2011年房地产市场出现价滞量跌的局面，市场观望与质疑情绪蔓延，部分开发商捂盘待售，部分购房客户持币待购，开发商拿地速度与规模及价格整体下滑，楼市暂时进入冰封期。

　　时光进入到2012年，欧美的债务危机愈演愈烈。美国围堵中国正愈加速合拢，周边原友邦小国正反目为仇夺我岛屿，我国整体经济持续出现连续下滑。开发商的资金链越绷越紧，楼盘优惠让利促销成为市场主旋律，伴随着“央行宣布降低准备金率，银行开始下调存贷款利息，地方提升公积金贷款额度”等的微调措施，被抑制一年之久的刚性需求与首置及改善性需求，在开发商优惠让利的激发下集中的爆发释放，人们对楼市房价的抄底心理与恐惧心理也开始膨胀。全国楼市出现“三月咋暖还寒不冷，四月以价换量苏醒，五月促销热场飘红，六月抄底心态剧增，七月价随量变如梦，八月价量齐涨渐疯”的逆势上扬局面，引起全社会与国家最高层领导的广泛关注。[page]
　  八、持续严令，期待打雷声撼动产业结构顽疾

　　楼市近期的反弹回暖“异动”引起中央注意，6月以来，住建部、发改委、央行、银监会分别澄清松绑传言。7月以来，住建部、统计局、国土部等部门先后在不同场合表态称调控不放松。7月24日，国务院派出8个督查组摸底全国房地产市场，这是近两个月来中央层面对楼市调控的第十次表态。人民日报连续5次发文严厉楼市调控。

　　7月31日，政治局会议要求坚定不移地贯彻执行楼市调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求;大力保障和改善民生，着力稳定和扩大就业，落实并完善社会保障政策，创新社会管理，维护社会和谐稳定。

　　随着楼市回暖房价反弹，各地又开始出现楼王与地王，中央严厉楼市调控还没有阻止各地价随量变的步伐。媒体与网络上质疑楼市调控的不同声音，严厉调控的批评与支持甚至过激的言论与措辞甚嚣尘上，通过以上对历次房地产调控的肤浅综合分析，我们就不难对楼市调控得出结论：楼市调控政策本身存在严重不足，现在是对正常本身进行总结完善与调整的关键时刻，中央与地方政府要借楼市调控的契机，坚决地调整中央与地方的产业结构，将房地产一花独秀变成众业齐旺的春色满园。

　　如果楼市调控仍然是雷声大的话，政策没有相应的后续跟进，社会对楼市房价企稳落地的期待落空，房地产即将快速进入房价疯长的黑色通道。如果政府没有及时的借机调整产业结构，楼市调控也将失去强有力经济支持，房地产还会很快恢复到以前房价的只涨不落的怪圈，中国经济将失去难得的大好时机，经济将长期处于风险之中。

　　九、有保有压，政府担当促进房地产健康发展

　　楼市调控逐步过渡到依法治市的轨道上来，楼市调控绝对不是打压房地产。放眼全世界，一个健康稳定的社会形态是橄榄形，两头小中间大，富豪与权贵拥有巨额的财富人数规模较小，低收入群体的财富仅够维持生计数量也少，中等收入阶层是社会的坚实力量与主流群体，这部分中间群体的成员属于社会中产阶级，他们主要是一些企业白领与小企业主及成长型企业老板，他们靠工资性与管理性及资本性收入为主。

　　政府要勇于担负起建设廉租与公租房的责任，保障低收入群体住房需求，这部分住房不调控政府全责担当。在保障18万亩粮食生产用地红线下，确保环境生态保护与平衡，放开对富豪与权贵等高收入阶层对高端住宅的需求限制，引导社会改变“仇富仇官”的扭曲心态，这部分住房也不调控放开，高端楼市在法律的监控下，完全交由开发商以市场化开发运行，把我们的富豪与权贵留住，鼓励他们在国内购房置业，让开发商通过高端楼市的市场化运行赚钱，让富豪与权贵将税收缴给中国，让他们与同胞相伴，共享祖国的大好河山，分享悠久历史的文化大餐，携手共创祖国的灿烂明天。

　　楼市调控主要针对中等收入阶层，他们是社会的坚实力量与主流群体，这部分中间群体的成员属于社会中产阶级。他们住房以刚性需求与改善性需求为主，他们购房置业的价格与收入紧密相连。根据城市的经济发展程度，结合当地白领的人均月收入，考虑开发商的成本与利润，将楼盘所在地段交通、区位公建、商业配套、文化设施、景观绿化、建筑品质等因素权衡，对这部分住房严格进行调控，确保当地白领用1～2个月的人均月收入，能够买得起当地中等品质1平米的房子。换过来也即是说当地面向中产阶层的房屋价格，控制在每平米价格等于当地白领1～2个月的人均月收入。

　　房地产市场高端放开搞活，低端保障性住房政府担当，房地产的中端主流市场，继续严格调控，确保社会资源在不同阶层中公正、公平的分配共享，使所有国人依据自己居住的城市，达到生活有居、居有其屋、屋有所享，各从其类，各得其乐。

　　十、张弛有度，统筹政府在房地产的利益空间

　　楼市调控促经济发展，控制房价过快增长。相信中央宏观调控的法宝很多：打断央企与国企的市场垄断、取消对民营企业设置行业限制、各地信息联网公开房地产户主的姓名、启动房地产三套以上置业税、开征房屋不用物业空置税、逐步减少地方政府对土地收入的依赖、重新调整地方与中央财税分配比例及范围、加大对中小企业与微型企业的银行信贷政策的支持力度、帮助地方政府培植税源与发展动力等等。

　　人民要生存、企业要发展、社会要进步，所有这些都需要经济作支持，在目前的国家政治体制与经济体制下、国民经济的主体是央企与国企，政府是央企与国企的大股东及决策大老板，各级政府都在不同程度的与民争利做生意，各级政府官员的晋升提拔与政绩考核，经济GDP 无疑成为硬性指标。房地产土地使用的招拍挂，招商引资的土地特殊政策，无疑都成了各级政府或短期或长期利益的结合点，土地财政就自然成了各级政府主要收入的渠道。如果楼市调控不改变中央与地方财税分配比例与范围，楼市调控还是简单一刀切或者头疼医头脚疼医脚的话，房地产将继续孕育更大的泡沫与风险，楼市风险势必将继续膨胀与延伸，楼市内压继续加大而无法释放。当楼市无论内部条件还是外部环境发生变化，房地产就会释放应力爆发难以抑制的危机。

　　以往楼市调控总理管不了总经理，我们相信这次严令楼市调控，总书记一定能够管住董事长!楼市调控政策终有期，逐步淡化行政手段，强化法制治理与市场调节，统筹政府在房地产的利益空间，促进政府增强调整产业结构的力度，实现外贸、内需、投资的多头并举，激发国人的消费力度与积极性，确保国民经济健康稳定的发展。

　　中国的房地产行业，必将在新一轮的城镇化建设中的工业地产、农业地产、养老地产、文化地产、旅游地产等领域，开发商,苦练内功，改变观念，以包容开放的心态迎接新的房地产时代，在后调控时代的楼市里，遵循“产品个性化、定位细分化、推广精准化、环境生态化、文化地域化、营销快速化”的六化方略，继续发挥更大的作用。