本报讯（记者李海涛）受新国八条、限价令、国五条、限购等楼市调控政策的影响，楼市量价齐跌普遍上演，西安楼市年度内因此出现了供大于求的尴尬局面。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：截至目前，西安商品房整体库存1700万平方米，住宅近1000万平方米，供需结构的变化对于房价下行形成压力。
　　
　　年内有1700万平米商品房难卖
　　
　　昨日，西安房地产信息网数据研究中心发布的2011年西安楼市整体走势分析报告显示：2011年前11个月，西安商品房销售量累计销售量同比去年同期下降17.84%，其中，普通住宅销售面积同比下滑21.56%。西安商品房累计新批准预售面积同比去年同期下降1.9%，其中，普通住宅累计新批准预售面积同比去年下降1.85%。基于整体的政策环境影响，西安楼市年度内已呈现供大于求的结构性特征，截至目前，商品房整体库存1700万平方米，住宅近1000万平方米，供需结构的变化对于房价下行形成压力。
　　
　　品牌房平均降200-300元/平米
　　
　　从楼盘市场价格表现来看，目前西安市场外来品牌房企的市场份额已占到市场总量的一半以上，品牌大型房企项目的价格策略成为楼市走向的风向标。
　　
　　西安房地产信息网监测诸如万科城、富力城、中海碧林湾、天朗大兴郡、首创国际城等项目发现，在8月份以后，这些品牌项目的市场成交价格已经呈现逐步下降趋势，平均降幅200-300元/平方米，限购下，面向首次置业人群的品牌型房企项目呈现出典型的“以价换量”的特征，而这一手段也成为撬动买方市场的有效杠杆。以万科城、中海碧林湾等项目最为典型。
　　
　　针对2012年西安楼市走势情况，西安房地产信息网副总经理李宇兵分析认为：整体来看，当前对于中国房地产市场发展影响最大的两大方面，一是限购等行业调控政策走向；其二是宏观经济政策走向。预计2012年限购政策持续收紧，但存在微调可能。另外，经济下行预期加剧，金融政策有望适度放松。长远来看，房地产业的黄金时期正渐行渐远，而未来将是一个行业利润率回归平稳、住宅产业由投资地产功能向居住功能逐步回归的时期，行业变局已然拉开序幕。