近期，针对房地产市场价格高涨，个别城市房价畸高的问题，国务院及相关部委先后出台了“国十条”等调控政策，在全社会引起了广泛关注和热烈讨论。针对需求者在新政出台后的复杂心理，
近期，针对房地产市场价格高涨，个别城市房价畸高的问题，国务院及相关部委先后出台了“国十条”等调控政策，在全社会引起了广泛关注和热烈讨论。针对需求者在新政出台后的复杂心理，结合房地产市场的实际，我就房价高涨的相关思考整理成文以期与有识之士共同探讨。
一、关于高房价的问题
谈到这一话题，还是让我们先来看一组重点城市的数据：1998—2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150%—300%不等，但除上海外，其它重点城市住宅均价涨幅均低于该地区同期GDP累计涨幅，如北京住房均价累计上涨312%，但GDP上涨375%，深圳住房均价累计上涨191%，但GDP累计上升432%，上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅，但同期居民储蓄存款累计上涨511%。即使是我们认为楼市问题严重的一线城市，房价涨幅也远低于同期居民收入的涨幅。由此可见，房价的涨幅与同期国民经济增长及个人收入的提高是基本趋同，步调一致，而并非无风起浪，漫无边际。经济的高速增长，个人收入的快速提高，是带动房地产市场快速发展的必然。
目前，个别一线城市房价畸高的问题仅出现在个别区域。随着新政的实施，一些高房价地区的暴涨势头定会得到有效遏制。但新政旨在打压投资与投机，对首套自主性购房仍然执行首付20%以上的扶持性政策。政府仅想通过差别化利率政策和信贷政策等杠杆来遏制投资炒房者，遏制个别地区房价过快上涨的势头，并非针对整个房地产业，所以，我们的相关部门无须因噎废食，瞻前顾后，避免误判形势而影响经济发展。
二、关于房产市场的形势
房价的高低，是由市场来决定的，也就是说是由供求关系来决定的。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图说：只要有真实的需求存在，中国房地产市场就不会崩盘。
据报道：来自北京中原三级市场研究部的数据显示，在北京3月开盘的28个项目中，有15个项目的开盘价格比去年同期翻番，最高涨幅达130%，看来，价格上涨的现象十分普遍。位于西安市高新区一个紧邻木塔寺遗址公园的楼盘，目前内部认购价格每平方米已在1.5万到1.8万之间。另一个紧邻南湖的楼盘，小高层售价也在每平方米1.6万元。像西安等房地产二线城市的房价也已开始进入加速上升的轨道，这就预示着新一轮楼市价格上涨又将开始。在目前，补涨加通胀以及楼市供需的失衡等因素交织在一起，不论政策如何抑制，楼市的上涨局面在短期内也不会结束。而目前的抑价措施也仅把遏制涨幅作为目的，就现有的遏制政策来看，基本采取的是打击投资与投机需求。像西咸这样的二线城市，房市以刚性需求为主，加之西咸国际化大都市建设战略的实施，西咸的环境、空气质量指数及发展速度，会吸引越来越多的人来这里工作和生活。由此可见，近期房价仍会呈上涨趋势，房价持续走高的问题在短期内很难叫停。
三、根本成因及解决办法
现在，大家一谈到高房价就骂开发商无良，指责开发商是高房价的推手，其实不然，当前过盛的市场需求和强势的购买力、制度的缺失以及社会上庞大的流动资金，在找不到更好的投向和出路的情况下，以投机和投资的方式分别向股市和房市“泄洪”分流，这些都是目前房价倏忽飙升的主要成因。归纳起来主要有：
1、传统习俗的欲求。在我国历史上，除几代太平盛世之外，基本上都是在政权更迭，兵荒马乱中度过的。饱经战乱而流离失所的祖辈们，把拥有一个稳定的居所，能合家欢乐的生活视作人生的重要企求，并把这一观念沿袭至今。国人对房子和土地的情结是世界上那个国家都不可比拟的。“养儿防老，置业传承”是长期以来中国民众的一种普遍心态，进而转化为对物业根深蒂固的追求。
2、旺盛的市场需求。虽然我国目前还没有迈入实质的小康社会，但有些城市局部人均居住面积已超过了欧美国家。这不是因为国人多富有，而是好面子，爱攀比的心理在起作用。别人有的我一定要有，别人有大的我一定要更大的，别人买贵的，我买更贵的。这种心态客观上也推动了房地产需求的增长。此外，改革开放30年，大批农民工由农村涌入城市，他们在适应了城市生活以后，纷纷选择了在城里买房置业，加之每年大量的大学毕业生涌入经济较发达的一、二线城市寻找就业机会，客观上也推动了这些城市房地产的刚性需求。
3、城市化进程的加速。国家的发展离不开城市。要实现城市化，必然会产生大量的市场需求。据专业机构测算，一个国家要实现城市化，那么它的城市人口需达到国家人口的75%，而我国的城市人口仅有45%，按照近十年城市人口每年增长1%的速度，我国的城市化发展还有30年的历程要走，刚性需求还很庞大。
4、社会保障的缺位。长期以来，由于政治和经济的局限性，我国一直未能建立完善的社会保障制度，尤其是城市住宅建设。从而导致在商品房市场快速发展的同时，保障性住房建设滞后，尤其是针对广大中等收入和中低收入家庭的住房供应持续短缺，致使这些家庭“举债购房”，违心地挤上高价购房的“快车”。
5、投机投资的冲击。去年，为了应对金融危机，国家通过银行系统向经济实体投放了一定数额的扶持性贷款。但由于出口的萎缩，国内消费不景气，这些资金大都没有进入经济实体，而是变相流入房市。加之，“煤老大”、“矿业主”等在国家产业政策限制下，纷纷瞄准了房地产这块“蛋糕”，大量的资金涌入房地产市场，成了房价、地价连创新高的强力推手。
综上所述，当前房价畸高的问题成为国人关注的焦点之一，如何从根本上缓解这一问题给社会造成的不良影响，我认为：政府应该从政策法规上多下功夫，如，改善现行的“商品房用地出让招拍挂制度”。现行的土地招拍挂主要是价高者竞得，对于推高房价产生了不小的推波助澜作用。在这种制度下，非理性的、甚至是恶性的行业竞争不断，土地价格飙升，“地王”频出。以咸阳市区为例，两年前在同一地段每亩四五十万元的地价，现在少则八十多万，多则逾百万。在市区繁华地段，甚至出现了五百万元一亩的“天价”地块。这种现象势必导致房价的大幅上涨。以每亩五百万元的价格，按政府设定的2.5容积率为例，开发商仅土地成本一项每平方米就高达3000元之多，加上建设成本和其他费用，即使每平方米按5000元出售也得亏损。2009年，市区商品房价格同比增长24%的高幅度就源于土地价格的飞速上涨。再如，规范现有的收费种类。去年，咸阳市房管局主要领导来我公司调研后发现，各种名目的税费就占到了开发成本的30%，在这样的环境下，房价怎么能降下来。在加大保障性住房建设上多做文章；舆论要引导民众对房地产开发建设持正面的态度，对购买商品房持健康的心态；要保持理性的心理，有计划、据实际，慎重选择符合自己购买力的居所。只要认识到位，政策法规配套，市场供应充裕，社会保障健全，老百姓心理踏实了，未来的房市自然会呈现房市年年旺，房价慢慢涨的良好态势。
文/高卫华(陕西华宇实业有限公司董事长)
稿件来源：《陕西房产》DM杂志。
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