国人购房中大都偏爱大套型住房，开发商为了迎合这种购房观念也多建大套型住房。而且政府在保障性住房即经适房、廉租房建设中也或多或少受这种观念的影响，即经适房、廉租房套型面积明显偏大
国人购房中大都偏爱大套型住房，开发商为了迎合这种购房观念也多建大套型住房。而且政府在保障性住房即经适房、廉租房建设中也或多或少受这种观念的影响，即经适房、廉租房套型面积明显偏大，由此所带来的社会不公平问题比商品房套型面积偏大要严重得多。因为无论商品房价格多高、价格上涨速度多快，但对所有的购房者来说，购买商品房没有任何准入条件，在商品房面前人人平等，任何人只要有足够数量的货币就可以买到所需商品房。至于你没有在大涨之前买商品房，只能怪你没眼光，怪你没有早下手，你不能抱怨别人，更不能抱怨政府。
保障性住房即经适房、廉租房与商品房不同的是，经适房、廉租房有严格的准入条件，并不是你想买、想租就能买与租。经适房、廉租房虽说是面向中低收入户，但符合购、租资格的中低收入户太多，与之对应的是房源却太少，面对比市场上同类商品房售、租价格低得多且房源太少的经适房、廉租房，无房、缺房的中低收入户谁不眼红，可以说争破了头，政府给谁不给谁就存在一个公平问题。而经适房、廉租房套型面积明显偏大却人为制造矛盾，加剧了社会不公平。经适房、廉租房套型面积明显偏大的根源是建设部等部门制定的相关标准不够合理，明显偏大。
今年4月17日发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的的通知》被媒体称为楼市调控“新国十条”（区别于2006年国十条），“新国十条” 第六条是：“(六)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。……保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。”
显然，“新国十条” 第六条调整住房供应结构的指导思想是加快中低价位、中小套型保障性住房、普通商品住房建设，其中也包括经济适用房。由于“新国十条”并未对经济适用房建筑面积出台新的标准，而“最新”且仍在执行的标准是2007年12月1日，建设部等七部门联合发布实施的《经济适用房管理办法》，其中第十五条明确规定：“经济适用房单套的建筑面积控制在60平方米左右”。显然，此规定是吸取过去大套型经济适用房建得过多所引发的各种矛盾和教训，压缩了经济适用房过大的建筑面积，以60平方米作为经济适用房面积上限。新华网今年1月12日报道，全国住房城乡建设工作会议明确提出：经济适用房单套建筑面积控制在60平方米左右。这实际上是重申这一标准的有效性，看来经济适用房60平方米标准还将继续执行下去。
但笔者认为，根据“新国十条”最新精神，从我国人多地少的基本国情以及城市缺房户无房户数量众多的现实考虑，经济适用房的面积上限标准压缩力度还应进一步加大。笔者建议建设部等七部门应对其在2007年发布的“经济适用房单套的建筑面积控制在60平方米左右”这一标准进行重新修订，可以考虑借鉴香港“公屋”经验，通过去“厅”的方式将经济适用房60平方米的上限再压缩10平方米左右乃至更多，这既不会影响经济适用房居住功能，还能有效克服现行经济适用房的各种弊端，体现社会的公平与正义。
一带“厅”的经济适用房无法减少和制止“骗购”、“倒号”行为
2009年以来，有关经济适用房的“骗购”、违规出租、摇号舞弊、以权谋私等负面新闻可以说接连不断，受到了各大媒体猛烈评击，引起了社会公众特别是低收入无房户、缺房户的强烈不满。
在备受关注的北京，非法倒卖经济适用房房号的黑市交易越来越来猖狂。据去年5月1日中国青年报报道：北京近日发生了一起重大的经济适用房房号诈骗案。三十多位市民从一名叫刘霏的男子手中购买翠城经济适用房的房号，每人交了16万至27万元不等的金额，最终发现被骗。无独有偶，另有十余位购房人轻信一名叫李峥的男子能买到天通苑经济适用房的房号，每人把5万至20万元不等的订金交给他，也发现被骗了。官方表态称，购房者应该按照相关政策从正规渠道申请经济适用房，才有安全保障。官方无懈可击的“事后友情提醒”，并没有反思自身可能存在的问题，而是把上当受骗的责任全盘推给了那些有“贪心杂念”的购房者。经济适用房房号成为诈骗的工具，难道仅仅是因为购房者“贪心”？有一点可以肯定，经济适用房房号的审核发放程序存在问题，让寻租者钻了空子，让本来应无偿作为资格审查和购房凭证的“房号”，非法进入了黑市流通领域，成为规避各种政策和检查的通行证。那么在经济适用房房号的审核发放程序上从严把关是否能杜绝寻租者倒买房号行为？答案是否定的，这几年，有关方面也一直在不断完善经济适用房房号审核发放程序，而北京的经济适用房房号倒卖却愈演愈烈，原因很简单，这几年北京商品房价格猛涨，与价格受政府严格管制的经济适用房差价越来越大，经济适用房的房号的黑市价格自然是水涨船高，06年时北京四环附近两室一厅经济适用房的房号黑市价格为5至6万元，而现在己高达10万元。北京媒体报道，有位购房者花费10万元购买到了东四环附近经济适用房的房号，而收益也是显而易见的，置业的成本比起购买房价高昂的商品房，节省了三分之一。房号黑市价格如此之高，各方寻租者自然是削尖脑袋，蜂拥而入，无论政府如何完善经济适用房房号的审核发放程序，也不可能杜绝寻租者的寻租行为。笔者主张，在满足基本居住条件的前提下，对经济适用房面积上限大幅度压缩，这不仅可节约宝贵的土地资源与能源，还能使经济适用房市场价值大幅“贬值”，房号黑市价格也必然随之大幅贬值，相应的对经济适用房的“骗购”以及房号倒买行为（以下简称“倒号”行为）就会大大减少，体现社会的公平与正义。
国内商品房的一个共同特点是无论面积大小都带有厅，大套型商品房甚至带有两个厅，而60平方米左右的经济适用房完全可建成“带厅”的二室一厅的套型，那就与60平方米二室一厅小套型商品房没什么区别，这使经济适用房也具有与小套型商品房大体相同价值和功能，可像商品房一样投资增值或出租倒卖，由此引来众多的高收入者假冒低收入者来疯狂“骗购”经济适用房，或“倒号”，引发尖锐的社会矛盾，那么香港有无类似“骗购”现象？
在土地资源严重紧缺的香港，由市场供给的私人住房（相当于内地商品房），主流套型仅60至80平方米，这在偏爱大房的内地人看来过于狭小，但在房价很高的香港，很多人也买不起这样的私人住房，而是租住在由香港政府提供的“公屋”，“公屋”相当于内地的保障性住房即经济适用房、廉租房，由政府低价租、售给低收入家庭。但香港的“公屋”非常狭小，面积最小的仅8平方米，如此小的面积根本就没有厅，多数“公屋”是30多平方米，却被隔成两室一厅带厨卫，“厅”的面积被压缩到6、7平方米，如此狭小的厅与过道没什么区别。再挤进一个四口之家乃至五口之家，真是到了拥挤不堪的程度。香港“公屋”的特点是要么没有“厅”，要么“厅”的面积很小，与过道差不多，主要用来住人。
我们可以设想一下，在人多地少、房价高昂的香港如果也大建带10多平方米“一厅”的、面积大一些的“公屋”，这就会使“公屋”的市场价值、投资价值大大提升，不仅香港的低收入无房户为了取得“公屋”的购买或租用的资格要“挤破头”，而且会产生与内地经济适用房相似的高收入者“骗购”问题。幸好香港“公屋”不仅面积狭小，而且要么不带厅，要么厅的面积很小，其市场价值、投资价值均不高，这就使内地经济适用房存在的诸如“骗购”、“倒号”之类各种弊端在很大程度上得以减少和避免。
如果内地城市也多建与香港“公屋”差不多大，且不带“厅”的30平方米左右小套经济适用房，其投资价值将明显降低，对高收入“骗购”者牟利吸引力将有所减弱，“骗购”行为必会有所减少，相应的，经济适用房分配与出售将更加公平合理，有更多低收入无房户将从中受益。
二建设不带“厅”的经济适用房才有助于节能减排和有效满足低收入无房户巨大的住房需求
600多万人口的香港，有50万户200多万人住在政府提供“公屋”里，其中，低收入户占大头，香港的低收入户基本上都可以靠“公屋”解决自己的住房难题，这是一个很了不解的成就，因为没有任何一个内地大城市向市民提供数量如此之多的保障性住房。香港作为国际化大都市，其人多地少、房少的矛盾比内地任何一个大城市都有过之而无不，在保障性住房即“公屋”建设上面临着比内地任何一个大城市都大得多的土地与资金投入压力，而香港却能建设数量庞大的“公屋”，最根本原因就在于香港“公屋”都是小套型住房，平均面积不到30平方米，不足内地经适房60平方米上限标准的一半，这样香港才可能利用其寸土寸金的宝贵土地建设尽可能多的“公屋”。假如香港把“公屋”套型平均面积增加一倍，达到每套60平方米，与内地经适房面积60平方米上限相同，则香港“公屋”数量致少会减少一半以上，根本不可能满足香港低收入户住房需求，引发巨大的社会矛盾。
今年1月13日，在国务院新闻办公室举行的招待会上，建设部齐骥副部长在答记者问时说：“在增加供应方面，我们还要强调，就是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。简单来说，建一套140平方米的房子所用土地可以建两套70平方米的房子，两套就是增加了供应的户数。”
如按齐骥副部长算法，假如进一步把内地经适房60平方米面积上限标准减少一半，降到30平方米，则意味着建一套60平方米的经适房所用土地就可以建两套30平方米的经适房，两套经适房就是增加了供应的户数。
所以应借鉴香港“公屋”经验，今后内地城市应主要建设无“厅”的，带厨卫的30平方米两小间及少量40平方米三小间的经济适用房。带厨卫的30平方米两小间经济适用房主要提供城市两口之家及三口之家的无房户，对两口之家来说完全可以把两小间中一小间当厅使用。对三口之家来说虽没有厅，但两小间能保证独生孩子有一个小单间，有利于孩子学习、生活和成长。30平方米经济适用房虽狭小一些，但人均10平方米面积可以满足最基本的居住需求，可起到“雪中送碳”作用。少量40平方米三小间的经济适用房，主要提供给城市少量的四口之家及五口之家的低收入无房户。所以30平方米经济适用房应是内地城市经济适用房的主流套型。
城市低收入无房户数量巨大，导致经济适用房严重供不应求，僧多粥少，城市可用于建经济适用房的土地资源却呈急剧减少之势，要利用有限土地资源建设更多的经济适用房，就得打“厅”的注意。内地城市经济适用房60平方米套型面积与香港“公屋”面积相比，明显偏大。偏大的根源在于，无论是内地城市60平方米左右二室一厅经济适用房，还是40平方米左右一室一厅经济适用房，都带有一个10多平方米的厅。为了建一个“厅”不仅要多占用大量土地资源，而且，还得耗用大量的钢材和水泥，就会相应拉动了高耗能、高污梁、高排放的钢铁工业和水泥工业的发展。我国钢铁、水泥产量占了全球1/3以上，产能如此之大，严重影响了节能减排目标的实现。且多建一个“厅”，空调、照明系统在使用中也要消耗更多电能。为何不能把经济适用房的“厅”统统去掉，这样就可以把建“厅”占用的大量土地和资金节约下来，用于建设无“厅”的小套型经济适用房。这样，相同的土地面积和相同的投资，所建设的无“厅”经济适用房总套数将比带“厅”的经济适用房总套数增加很多，以满足更多的低收入无房户的急需。还能大量减少钢铁、水泥和空调、照明的电力消耗，有助于节能减排。
“新国十条”明确要求“加快保障性安居工程建设”。其中自然也包括加大经济适用住房建设力度。笔者以为要加大经济适用住房建设力度，不能只局限于扩大经济适用住房建设用地规模，更应重视提高有限土地资源的利用效率，即应像香港那样，利用有限土地资源建设数量尽可能多的小套型经济适用房。
以北京为例，在北京经济适用房管理中心，需要安置的无房户超过10万户，每天还有400户加入排队大军，僧多粥少，何时轮到自己头上成了一件遥遥无期的事。如果北京要在不太长时间内如10年之内，通过建60平方米左右带“厅” 的经济适用房来为这10万户无房户提供住房，且不说建房所需资金，连建房所需大量地皮到那弄都成大问题，因为北京不仅人满为患，也是“房”满为患，经济适用房面临无地可建的尴尬处境。不仅北京，其它大城市也存在类似的问题。
如果北京市政府效仿香港，为这些无房户建设无厅的30平方米两小间及40平方米三小间的经济适用户，则建房所需的地皮和资金都可节约近一半，北京完全有可能在10年之内，为这10万无房户提供能满足其最起码居住条件的小套型经济适用房。
去年12月27日，温总理在接受新华社记者釆访时明确指出：中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。
温总理讲话中“省地”一词特别值得我们关注，而不带“厅”的经济适用房不仅是种“省地”的小套型住房，而且价位可比带“厅”的经济适用房价位低1/3至1/4，是典型的低价位住房，这种不带“厅”的小套、低价位经济适用房能使低收入家庭买得起，这完全符合温总理讲话和“新国十条”精神。
今年2月27日，温总理在新华网与网民再线交流，在谈及房价问题时再次强调：我们要鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。在这里我要特别强调，由于我们的国情，我们把重点应该放在低价位和小套型。
三建设不带“厅”的经济适用房符合梯度消费规律
在长春一汽工作的德国工程师汉斯对中国青年人热衷购大房感到惊讶，据他介绍在欧美，年轻人虽也选择贷款买房买车，但都是按“有多少钱的收入，买多大的房子和多少钱的车”的原则消费，多是先买小套低档住房与二手车，以免使自己背上沉重的债务。
所以，西方国家青年人在购房时大都本着量力而行的原则，刚结婚时大都购小套型、低档次住房，以减轻负担，等以后经济条件改善了，收入增多了，才逐步换成中套、大套型和高档住房，所以西方人在购置住房上是一种面积从小到大、档次从低到高的梯度消费。
香港政府兴建的“公屋”之所以没有“厅”，目的很明确，租、售价格低廉的“公屋”只是为低收入家庭“雪中送碳”，仅是用来住人。既然是“雪中送碳”，那就不能带“厅”。如果还想“锦上添花”，住上带厅的宽敞一点住房，得由自己掏钱，这也是符合梯度消费规律的。
在内地城市，低收入家庭得到了购买廉价经济适用房的机会，不仅住房条件得到了很大改善，还得到了政府一笔为数可观的货币补贴(即经济适用房政府限价与其市场价的巨大差额)，这对人们生活质量将产生重大影响，这当然是关系到社会公平和构建和谐社会的大事。正因为此，建设经济适用房的目的是为低收入家庭“雪中送碳”，即着眼于改善低收入家庭的住房紧张状况，为其提供最起码、最基本的居住条件，而不是“锦上添花”，让低收入无房户住上与小套型商品房类似，带“厅”的经济适用房。
我们可以假设一下，A、B两家均为三口之家的低收入的无房户，A家有幸购得二室一厅(60平方米)经济适用房，从无房到较宽敞的两室一厅，这跨度实在太大了，完全违反了梯度消费规律。B家由于各种原因没有买到经济适用房，仍旧是无房户，在居住条件上可以说A家上天堂，B家仍呆在地狱，你叫B家心理如何平衡，B家肯定嫉恨A家。所谓苦乐不均的根源就在于苦与乐的差距太大，引发苦者与乐者的矛盾。
以“雪中送碳”为目的的经济适用房也应同样遵循梯度消费规律。如把三口之家经济适用房面积规定为30平方米左右，A家最多只能购得30平方米两小间不带“厅”的小套型经济适用房，这只能给A家提供一个最基本的居住条件，起到“雪中送碳”的作用。如A家想“锦上添花”，进一步改善居住条件，住上带“厅”的宽敞一些住房，那就不能指望经济适用房，只能自己掏钱去买高价商品房，这是符合梯度消费规律的，香港这方面的做法值得借鉴。对B家来说，A家虽买到30平方米两小间不带“厅”的经济适用房，但面积不算大，又不带“厅”，B家心理也能平衡一些，虽嫉恨心理也存在，但不会太严重，不致于影响构建和谐社会。
四建设不带“厅”的廉租房
2007年8月14日电，建设部发言人就《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》答新华社记者问时说，目前，适合租赁补贴家庭租赁的小户型住房供应总体短缺，部份城市严重供不应求。对此，《意见》提出，要努力增加廉租住房房源。
当然，“要努力增加廉租住房房源”，必须建设更多的廉租房。如同建设不带“厅”的小套型经济适用房，可以大大增加经济适用房的房源一样；建设不带“厅”的小套型廉租房，可以大大增加廉租房的房源，以满足低收入家庭急需。不带“厅”的廉租房与不带“厅”的经济适用房套型面积可以相同，即不带“厅”的廉租房分为30、40平方米两种套型，30平方米不带“厅”的两小间廉租房主要出租给两口之家或三口之家低收入无房户；40平方米不带“厅”的三小间廉租房主要出租给四口之家或五口之家低收入无房户。
稿件来源：《陕西房产》ＤＭ杂志
文/陈祖华（成都市华星房产公司助理总经理）刘海（成都市华星房产公司市场调查专员）
