由《陕西房产》、和记黄埔地产（西安）有限公司主办的“西安地区100家商会会长赴和记黄埔地产（西安）有限公司参访交流暨房地产项目推广与公共配套主题论坛”，于2015年10月23日，在逸翠园•西安售楼中心圆满落幕，论坛由《陕西房产》创刊人、科教网终身总编辑张国政先生主持。和记黄埔地产（西安）有限公司副总经理梁晓舰先生发表了脱稿演讲，经过科教网速记部整理内容如下：

尊敬的各位来宾、女士们、先生们、朋友们，大家好！
   很荣幸能与各界翘楚在这共同参与房地产项目推广与公共配套主题论坛，在此我谨代表和记黄埔地产（西安）有限公司对各位的到来表示热烈的欢迎和诚挚的谢意！



   在房地产按需开发的时代，进而也直接影响了房地产项目形象，作为住宅产品的附加条件，完善的公共配套设施是地产开发不容忽视的核心的要素，改善人居环境，提高居住质量，将成为时代对地产人提出的新的要求。

   和记黄埔地产（西安）有限公司，在西安精耕十年，以高端的配套设施书写城市人居环境，在此我将结合逸翠园·西安项目谈谈我们的理解，一般来讲，相对硬的配套建设的公共服务设施，包括了道路、公共绿地的总称，而公共服务设施可以分成两大类，第一类是以基本的居住有关的各种公共管线及其设施，包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带、车位等等这些，那么这些设施保障的是居住者基本的需求满足，第二类的是与家庭的生活需求有关的各种公共设施，包括教育、医疗、会所、商业、银行、餐饮等等设施！

   那么这些设施是对基本居住需求之上的更高的生活要求的一个满足。今天借着这个机会和各界的朋友，从几个细节方面把我对这个公共设施配套的一些理解跟大家抛砖引玉，实际上这些问题也是平时在和一些房产之外的朋友在沟通的时候，他们关注的一些问题，有些可能因为大家不是这个行业，可能也不是太清楚里面的一些原因，为什么开发商要这么做，今天我想从几个细节讲一讲。

   第一个细节，关于宽带固话小区的设置，在逸翠园.西安，和记黄埔自行投资建设多套通信网络。工信部在13年就发布了一个规定，那么规定就是这个再一个住宅区的通信设施工程，设计要满足多家电信业务经营者的平等介入，让用户可以自由选择，实际上在这么多年我们看到的大部分开发商都没有太遵守这个规则，从房产开发商的角度小区宽带网络是需要投入的，外面的几大运营商他们都非常愿意他们来投资，来给小区做这个事情，那么因为他们做完了以后，这个小区只有它这一套设施，进来的业主要接入自己家里的固话或者宽带，就只有用这个运营商的服务。



   那么，我们公司因为比较规范，坚决执行国家有关规定，我们小区这个投资全是我们自己做服务，而且我们在投资的时候，大家可以想象，比如我在小区里挖了一个沟道，里面铺光缆，如果我以后只要引进一家，那我这个沟道一条光缆就够了，从这个容量上是完全可以满足整个小区的需要的，包括我在小区里设置的相应的配件设备房，里面放好几套，而且我要把小区光缆自己铺，不能让别人铺，然后我这个配件，包括配件间、设备间，我也要足够以后3、4家都进来，我就讲一个很小的方面，我们的成本，别人可能是0，我是成几倍的挖，那么做下来以后，任何一个电信运营商都可以进来，我给他很大的规模配电室画一个多少平方米是你的，下一个再画多少平方米是他的，这样对业主的选择，我随便在这个小区用哪一家都可以，这样的话，因为这几家供应商在这个小区里相互竞争，所以他们就会提供优质的服务，否则业主可以不用他们的，这样我们业主就可以享受到很优秀的服务，这是一个细节方面。

   另外一个细节方面，我想谈谈教育，我们逸翠园·西安在建这个小区之初，我们就专门设计建设了“西安逸翠园学校”但从不宣传。我们在做这个学校之前，和高新区管委会也进行了很久的谈判，后来我们在西安也进行了调研，觉得高新教育是西安最好的教育之一，所以我们最后跟高新谈的时候，我们建一所学校，无偿的交给高新区来经营，因为我们相信他能把这个学校经营好，整个学校设计是按照教育局给的标准做的，而且我们也签了协议，保证我业主小孩的入院，因为我这个学校是民办学校，收费的，还要保证小孩享受公费教育的机会，旁边公办学校这些我们都可以保证。

   这一点因为平时有一些业主，也有一些误解，那我们没有看到你们宣传这个学校，别的哪个楼盘讲我们保证学习机会，大肆宣传，你们好象没有写，实际上我们要告诉大家，我们和教育局、高新区谈判的结果应该是远远高过很多开发商教育得到的结果，但是因为我们公司法律部非常强大，这种宣传要非常小心，我们不敢轻易的去做一些过多的宣传，因为这个宣传的时候，不小心就会有麻烦事，比如我说保证业主子女入学，实际上这是我们管委会签了合约都有的，但是有些业主小孩上不了学，因为我保证你上学，国家的一些规定，比如说你的户口要落到这个房子上，你户口是外地的，不落到这里，教育局是不管的，比如说每年9月份入学，教育部也规定，我记不清是4月份还是5月份你要报名，如果是4、5月份之后，你这个房子才交到手里，那么今年就上不了，因为他报名结束了。

   还有一个情况你插班，这是我后面慢慢理解的，插班他不保证，这个大家也能理解，高新的教育这么好，他每年基本上一个班国家规定只能有50个座位，50个座位在一年级就已经招满了，你小孩想进来三年级，除非这个班三年级有转走的，如果没有的话，不可能赶走某个小孩让你进，也不可能超过一个学生，这是国家规定的，所以有很多无数的细节，我在业主买房的时候不可能把这些细节无穷尽讲给你听，我说保证，你来上不了，这个保证就有问题，所以我们不敢轻易宣传，但是我请大家做深入了解，就会清楚我们周边的教育资源非常非常丰富，包括公办的六小，还有民办的国际学校，我们的逸翠园学校，高新一中的国际部都在这个周边的不到一公里之内，这是学校方面。

   那么第三个是会所方面，为了体现高档的住宅小区，我们有5千平米的豪华双会所配置，其中一个是一期会所，大约有3500平米，二期会所有1000多平米，一期会所设置了游泳池、健身房、篮球场、宴会厅等设施，二期主要是以运动为主的篮球场、健身房等等，满足业主越来越多的健身、健康的需求。

   下一个方面，我想谈谈关于绿化，跟大家分享一下，园林绿化景观在住宅设施中我分成两类，一个叫园景，一个叫硬景，园景里头做的鹅卵石铺的道路、亭台楼阁，水台，造型这个叫硬景，园林所出位置一般有江南类型、岭南类型，北方由于气候条件的限制，这些树木，有一些树木在南方可以生长，在北方就不太好生长，还有一些像江南的类型，由于江南的人口比较密集，它会在很小的区域里头，我们熟知的苏州园林实际上都是曲径通幽，柳暗花明，各种造园的方式，我们的园林景观，借鉴了传统造园的方法，然后也根据不同的区域，不同的气候条件，然后用现在的方法来演绎园林的这种精髓。因为在全国南北、岭南、江南都有我们的公司，



   我今天想跟大家想说的重点是什么呢？实际上我们一直在探讨，我估计下来可能有一些朋友们也会讲到这一点，我们也一直在探索大家到底在一个住宅区里面，喜欢的是园景多还是硬景多，我就听到两种不同意见，有人说搞那么多亭台楼阁、水系干什么，我就希望水系多一点，有的说有森林的感觉，有的说你一看就没有用心，都是树，为什么不做水系、亭子什么的，实际上我们现在做了一半一半，我在这里面园景跟硬景基本上比例是一半一半，我们也希望经过多少年的锤炼、磨炼和跟大家的沟通，希望了解到大家的需求，西安当地的这些客户的需求，改进我们的这个园林，我也经常在吸收大家的意见，什么样的东西少一点，什么样的多一点，包括我们一期的时候，我们的水景非常多，想着西安是个缺水的城市，水景比较多，而且是流动的喷水池，给大家一种非常好的感觉，但实际上有很多业主也不喜欢，觉得在西安这个地方水景多，物业费也比较高，要经营起来也麻烦什么的，希望少一点这些，我们也在慢慢的改进，所以这个我希望下面也能听到大家对这个方面的一些想法。



   最后，说一下车位的情况，这个也是个很有意思的问题，因为在媒体上、报纸上经常也看到说开发商车位，哪个开发商多么黑心，卖了很贵的车位，讲这个车位卖的比房子还贵，一个车位就是3米乘6米，十几平方米的一个地方，就卖20多万、30多万一个车位，平均下来一平方米就是一两万块钱，房子也卖不到这么贵，这里我想告诉大家，不是这么算的，因为大家想一下就能明白，我如果在地下室做一个车位，不光是画的这个车位框的位置，从我要进去的这个下口里面的交通，车的转向，还有一些别的地下室的消防种种的要求，告诉大家一个经验数据，30-40平方米的一个车位，地下室，你们有搞建筑的，现在地下室的造价是高过地面造价的，实际上算下来一个车位成本也很高，十几万是要的。

   另外还有一个推理，实际上大家都能知道平时的一些不靠谱的宣传吧，如果开发商卖一个车位赚你钱比卖房子卖的都多，为什么开发商不愿意建车位，为什么要少建车位呢？实际上大家知道这个车位开发商真的是不怎么挣钱的，我们是为了整个小区的品质和配套，我这个车位的配比是足够的车位，包括我们现在，我一期到三期，我现在的车位还剩下很多可以卖的车位没有卖掉，所以只能是留在我们公司手里再往外租，我们在这个方面，虽然公司从回报上，在这方面绝对是亏的，但是给业主保证是有充足的车位，你回家不用担心，不管你买没有买车位，你回家不用担心没有车位停，实际上你们可以看看，就验证我这个话对不对，任何一个车位已经紧俏的不得了的小区，实际上买车位花的钱和我自己投资买了一个车位租出去每个月的租金回报，绝对是不成比例的，你绝对是不值得投资的，那为什么大家要花大价钱买这个车位呢？因为它车位配比非常低，你晚上回来晚一点就没有车位停，或者你停的车位被别人挡住，你要出去就没法出去，所以你为了图方便只能花大价钱买车位，这个投资回报是算不来账的，我们配充足的车位让你无忧，实际上我们车位也大涨不起来，我也赚不到什么钱，但是为了让大家保证非常舒心的生活环境。
   基本谈这么几个小方面，我想听听大家对配套的一些想法，抛砖引玉吧，那么结束语，公共配套设施最能体现一个项目的人文关怀，有利于树立塑造现代化高度文明的城市形象，从而获取最大的城市社会效益，今后我们将继续用最好的建筑品位暨最具责任感的社会情怀，带给西安市场最佳丰富的生活体验和城市人居典范，谢谢大家。