活动名称：2014中国房地产企业经营管理创新大会

主办单位：中国房地产协会

协办单位：天朗控股集团

直播媒体：新浪乐居

活动时间：2014年12月10日

  冯俊：尊敬的刘部长、张孝成厅长：各位来宾，女士们、先生们，大家上午好!
    由中国房地产业协会主办，天朗控股集团协办，陕西省房协和中国房地产杂志社特别支持的2014中国房地产企业经营管理创新大会现在开幕。
    首先我代表主办方向出席会议的各位朋友表示热烈的欢迎！
    首先我向各位朋友介绍到会的主要嘉宾：他们是：        
    中国房地产业协会、中国房地产研究会会长  刘志峰先生
    陕西省住建厅副厅长  张孝成先生
    陕西省房协会长    高晓琳女士
    陕西省住建厅房产处处长  张伟成先生
    中国房协副会长、天朗控股集团董事长    孙茵女士
    中国房协副会长、国家开发银行北京两岸金融研究院院长  肖艳旻先生
    中国东方资产管理公司战略发展部总经理  秦斌先生
    中国房协经管委副主任、海尔家居集团董事长    刘斥先生
    中国房协经管委常务副秘书长、兰德咨询公司总裁  宋延庆先生
    禧泰数据总经理  谢朝刚先生
    中国房协金融委副主任、嘉富诚基金董事长    郑锦桥先生
    蓝卡国际健康集团董事长    于浩波先生
    光大安石首席执行官    潘颖先生
    长安国际信托股份有限公司董事长  高成程先生
    远大住工北京公司总经理  郁珽先生
    山西华商盛天城市投资建设执行董事长  晋阳先生
    智讯科技总经理    王来库先生

    本次会议得到天朗集团大力配合和业界广泛关注，陕西、山东、山西等省市房协积极组织，今天到会代表有400余人。在这里，向协办、支持等单位和媒体机构表示诚挚的感谢！
    下面有请陕西省住房和城乡住建厅副厅长张孝成致辞。有请！

 
   张孝成：尊敬的刘会长、各位来宾，大家上午好！非常感谢中国房地产业协会选择在我省的西安举办2014中国房地产企业经营管理创新大会，也非常欢迎刘会长以及远道而来的各位房地产业界人士和金融界的专家，以及从事房地产业经营管理和经济理论研究的各位朋友们，这次是一次难得的学习机会，特别是对我们陕西参加会议的各位代表，相信通过聆听中房协领导、国家开发银行知名专家的演讲和对话论坛，一定可以大大的增长知识、学到成功企业的运营管理模式，拓展转型运营思路，通过会议的交流，不仅可以探讨房企的融资策略，而且可以掌握市场的发展态势，相信大家的参会一定会获益匪浅。
    在陕西省社会现代化建设中，房地产业起到了重要的积极作用，很多像天朗控股集团这样的企业，为古城西安画上了靓丽的风采，极大了改善人类群众的生活环境和生活水平，尽管近年来受大环境的影响，我省房地产市场呈现投资增幅下降，销量回落，但是相比其他省份，我省房地产市场基本保持了投资持续增加，房价相对稳定的总体运行态势，随着国家近期一系列保证经济平稳发展的政策出台，我们也大大的增强了扭转房地产市场的信心，这次会议拥有这么多的国内知名的经济专家和房地产业成功经营者，为我们把脉市场，一定会使我们更加开拓视野，坚定信心，努力使陕西房地产业平稳健康的发展。
    各位专家、各位朋友，欢迎大家在会议之余多走走多看看，预祝大会圆满成功，谢谢各位！

  冯俊：谢谢张厅长的致辞，下面有请现在有请中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长刘志峰作重要讲话。

中国房地产业协会、中国房地产研究会 会长 刘志峰

    刘志峰： 各位嘉宾、各位朋友，新闻界的朋友们，大家上午好！
    一年一度的房地产企业经营管理创新大会，也是全国房地产企业管理者的盛会，也是将探讨创新方法，分享创新成果，交流创新经验的舞台，企业解放思想，传播先进理念，提高创新水平，促进经营管理，增强企业竞争力和发展后劲，起到了很好的作用，这三届管理创新大会我都参加了，大家可以在经营活动中抽出时间，听一听身边的企业都有哪些新的想法，另一方面也可以从中得到有益的思考和启发。
    我对各位前来参会的企业家和代表表示热烈的欢迎，天朗控股集团为这次会议提供了大力的支持，我表示衷心的感谢！
    当前我国经济正处于经济发展的换挡期，经济结构调整期，和前一轮政策的消化期，也可以说我们的国家经济正在告别传统粗放的、以牺牲环境为代价的旧常态，进入了注重经济质量、效益和环境发展的新常态，未来新常态处于改革前沿的企业，必须有新的发展思维和新的发展手段，当今时代创新风起云涌，互联网技术正在改变我们的创新能力，新技术、新产品正在开始我们认识世界的窗户，特别是大数据、移动通讯的崛起，改变了企业的投资决策和经营管理，世界变得越来越小，各行各业变得越来越近，各种经济要素融合发展，为未来房地产产业的发展展现了新的契机，画出了新的蓝图。
    我国房地产业无论发展速度和发展规模都是全球第一，但是大而不强，论发展速度非常快，论发展质量远远低于发达国家，资源能源消耗更比发达国家要高得多，这是不可持续，中国是一个人口密集、文化多元、社会大融合的国家，在住房方面既有城市家庭住房改善的需求，又有新型城镇化带来的格局变化，又有新移民离开故土到另一个城市安家落户的需求，同时经济发展方式也在转型，深化改革，房地产企业面临着新常态带来的机遇和挑战。
    过去我们有超常态的增长，我们谋求思变、思维创新，才可以获得发展的新动力。我们必须要看到房地产业的五个变化，首先是住房需求和供给关系发生了变化，咱们讲市场经济，首先要讲供求规律、价值规律和竞争规律，目前供求关系发生了变化，转向了住房供需基本平衡，有的城市出现了阶段性的供大于求，有的城市还比较严重，以往由供方垄断市场，有了房子不愁卖的时代已经过去了，以往依靠坐地升值的时代已经过去。
    房地产业从过去的卖方市场到买方市场，从过去的高速发展转到正常的发展，房地产业粗放型的超常规的发展已经过去了，进入了新的常态。
    第二住房需求层次和居住观念发生了变化，衣食住行方面，住在老百姓心目中具有十分重要的位置，随着居民收入的提高，老百姓在住房质量和品质要求方面进一步提高，人们更加注重宜居、舒适、安全、健康和好的空气质量。
    一个国家课题就是健康住宅，目前全国相当一部分城市空气质量不好，PM2.5大大超标，特别是京津冀地区，经常处于200、300、400、500的阶段，交大自己搞的房子，不管室外空气怎么样，我房子里面的空气，PM2.5保证不超过30，现在高档别墅和公租房、保障房空气质量基本上是一样的。
    目前人们更注重宜居、舒适、安全、健康和好的空气质量，更加注重周边的学校、医院、文化娱乐及健身、公共交通等配套服务，人类容身之处不一定是钢筋混凝土的壳子，还要融入文化内涵和精神享受，寄托人们对美好生活的向往。
    过去房地产以量取胜，目前应该转向以质取胜，目前竞争的重点，是看你盖的住房是不是老百姓需要的住房，过去建房子都可以卖出去，现在应该转向，老百姓要住什么，你要建什么，过去建什么住什么，现在是要住什么你要建什么，一定程度上讲，居住改变生活，正从一句口号变成现实。
    第三个变化，就是房地产业发展的内涵发生了变化，房地产从过去的投资开发的载体，也变成整合资源的平台，从过去的项目单元，也变成了综合服务，从过去的住宅开发商演变成城市配套服务商和社区服务商，不仅在材料等上游产业需求提高，在下一个金融服务、商业服务也形成了拉动和影响，以住宅带动的众多上下游产业的融合发展，正在形成房地产业发展的新格局，房地产业投资城市建设、不仅是在小区里面多种几颗树，在项目里面多建个花园，而是要提供良好的社区服务，房地产开发企业项目也不仅满足人们的居住需求，还要满足人们生活和精神需求，特别是文化、旅游、休闲产业的融入，让房地产业变得柔中有刚，更有色彩。
    比如说天朗集团打造城市文化品牌，用文化开拓城市发展，让一些在西部发展的企业走向更大的发展舞台，资源整合让房地产市场更加前进。
    第四个变化，房地产业运营机制发生了变化，过去一段时间，一些企业投资决策盲目冲动，这样往往导致失败，参加土地招投标心态要改变，由于盲目决策冲动，地王的现象频频出现，在城市综合体、商业地产发展过多，造成相对过剩，一些企业重策划、重销售，不重视经营管理，特别是不太注重基础性管理，我听说有的企业管销售的管理人员，比管行政的管理人员，年薪要高出三分之一，我们必须要认识到，传统粗放的发展方式是行不通的，不加快转变，房地产行业主要依靠土地、资金等要素投入，推动规模扩张的粗放式发展方式，不重视产业发展依靠科技进步、劳动者素质提高和管理创新转变，全面提升房地产业发展质量和效益，房地产业就没有出路，企业必然会淘汰，我们明年可能要搞一个房地产企业资源整合的大会，大企业怎么样兼并小企业，中小企业怎么样联合重组，将进行整合，有的该破产要破产，目前企业太多，有一些企业的心态就是宁当鸡头，不当马尾，大家可以整合，你有土地，没有钱开发，另外一家有钱没有地，能不能通过资产纽带重新组合，这样能更好的发展。
    第五个变化，土地供求关系发生了变化，我国的土地招拍挂以来，促进了房地产市场，提高了土地利用效率，有利于公平竞争，但是随着房地产市场由热到冷，土地市场出现了流拍、流标等现象，随着住房供应体系逐步完善，高端靠市场、低端靠保障，这就会形成用地、标准、价格将逐步向社会公开，今后加强有效利用土地再开发，鼓励企业进行用地开发，提高土地集约，是长期的趋势，拍一块地都可以成功的时代已经一去不反复，我前两天在广东开会，有的企业主动找我，说我掌握的资源很多，我现在下决心不搞房地产开发了，但是我手上的地很多，有的有2、3万亩，有没有可能帮我把这个地卖出去，我说我做不了这个事情。
    告别旧常态、迎接新常态，我认为房地产企业应该注重三个方面：
    第一，以新四化为依托，将新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的理念融入房地产业的发展，住房建设必须要走工业化道路，逐步以现代工业化生产取代劳动密集型生产方式，向造汽车那样造房子，达到工业化的标准，工业化的效率，工业化的精细、工业化的质量，现在不是想不想改变传统的生产方式，现在已经把我们推到由建造到制造的前沿，工业化的发展打造了传统的分工，带来了资源分配，也改变了人们交流认知自我的方式，互联网经济、电子商务、移动支付服务，已经渗透到我们周围，改变了信息传输方式，也改变了住房设计、空间布局、功能配套的理念，我们要运用大数据、电子商务帮助促进交易、提高质量，新型城镇化对房地产企业参与城乡建设和服务创造了条件，今后项目开发更注重以人为本，宜居宜业。
    农业现代化打破了几千年来形成的旧的观念，城乡融合、人的融合，公共服务的提高，都给小城镇建设提出了更高的要求，房地产业在这方面同样大有可为。
    第二，以新的市场需求为基础，房地产业要想取得经济和社会两个方面好的效益，必须要建立以消费者需求为导向的服务理念，从单一产品局部功能，向综合配套服务转型，过去一段时间我们开发项目，比较注重面积大、规模大，动不动就造城，现在老百姓买房不一定考虑大，还要考虑三个近，医院近不近，学校近不近，公交近不近，还有三个快，快递能不能送到，快餐能不能送到，快消品能动性快速买到，如果具备三个快、三个近，我们的住宅才可以增加附加值，避免带来积压和风险。
    在产业调整中，我国第三产业的发展将起到越来越重要的作用，群众的消费多样，由住宅延伸的各项生活服务，将成为强大的消费市场，房地产企业应该把握这个契机。
    第三，房地产业要想持续发展，就要构建新的房地产环境生态，放弃粗放式的发展模式，从资源浪费型向集约型转变，房地产行业与其关联的行业，是资源能源消耗大户，绿色环保做好了，就可以为两型社会建功立业，节能减排做糟了，就会成为历史的罪人，在项目开发中要降低资源能源消耗，还要在园区、社区建设中，实现资源节约和环保。
    有一个小区，每家每户厨房下面装了一个装置，就是粉碎机，把有机垃圾除了大骨头以外，通通都粉碎，然后进行发酵，然后进行发电，这个项目价钱不高，配套很好，质量很高，老百姓住着很温馨，而且环境相当好，这样的发展模式不仅可以利国利民，同时可以让我们开拓一个新的市场。
    看到了新出路，用什么去激发新活力呢？首先要依靠企业家，依靠企业家的创新，什么是企业家呢？我以前讲过，企业家应该是在土地、资本、劳动力等生产要素，进行有效组合、有效管理，富有冒险和创新精神的高级管理人才，现在时代发展了，企业家增加了很多社会责任，我过去曾经讲过，如果这个企业的负责人经常跑银行，说明这个企业资金匮乏，如果经常跑司法机关，说明这个企业很不规范，如果这个企业家经常跑好的企业，进行企业交流、参加学习，这样的企业家说明他很有发展前途。
    因此，当好一个企业家必须通过学习提升自己，企业家的视野和决策水平决定了企业的前途和命运，一个成功的企业家必须发扬前任光荣传统的基础上，必须要更有创新能力和决策水平，65岁以上的家庭户数是8800万户，超过了20%，我们距离老龄人口达到3个亿，还有11年的时间，调查90%的家庭选择居家养老，在美国这样一些国家，法律上规定子女没有养老的责任和义务，美国多数家庭还是选择家庭养老，当然远比我们国家要低。
    如果没有前瞻性，企业在开发过程中，不考虑老年人的配套服务，很难跟上老龄化社会的需要，上个月25号，我们在乌镇，绿城开发了一个养老项目，我们看了以后相当好，公共配套设施35000平米，老年人学习、健身都可以满足，老年人自娱自乐，活动的项目很多，也包括健康体验，下一步还要建配套医院，总的这个养老社区将来可以住1万人。
    要求我们企业领导人，在市场要有敏感的眼光，走文化发展的机会，找到一般人不能想到的办法，运用新的管理机制和管理模式、新的生产方法，一个优秀企业家应该经常创新的思考问题，把一些好的想法，通过企业运作实施。
    其次要依靠正确的发展理念和价值观，作为一家房地产企业，我们同样要有战略发展理想，生命的价值是什么？是对社会的贡献，房地产的价值是什么？就是要让老百姓能够住上节能、绿色、低碳的好房子，长期以来我国建筑方式粗放、大部分以手工为主，资源能源消耗浪费比较大，我们再也不能以牺牲环境和后代人的利益为代价，换来短期利益。
    一家企业要想实现有序经营，就必须承担起相应的社会发展、工业和环境保护等责任，成为推动经济转型和社会进步的载体。
    第三要建设企业的质量保证体系，企业应该在住房品质上下工夫，光下工夫还不够，还要建立企业的质量保证体系，在新常态下，要改变我们粗放式、传统的发展方式，要改进住房建设中的材料，绿色建材是健康住宅建设的基础、要素，没有好材料难做好家园，要逐步淘汰那些能耗高、有污染的建筑材料。
    上次我也讲过了，青海有个企业研究无异味、可循环的建筑材料，可以用于厨房和卫生间吊顶，取代陶瓷墙砖，我看这可以提高空气质量，他们生产的产品用坏了，他负责回收，回收了而且给你钱，回收回来的材料仍然作为他生产的原料。
    要建设住房提高住房中的布品性能，我有个建议，希望研究机构系统研究一下，我们住房中各种布品的性能、质量、使用寿命，与发达国家有多大差距，产生问题的原因是什么，这样我们一项一项攻关，使住房质量不断提升。
    现在建设方式以手工劳动为主，很难达到工业化效益和工业化质量，这一年我们住宅建造体系方面也得到了探索，比如说混凝土预制、钢结构住宅等，中国房地产协会和日本专门签订了协议，搞住宅试点项目，第一个项目在上海绿地搞的，开始绿地的积极性很高，后来一听太复杂，后来实践证明这个项目受到了消费者的欢迎，楼盘一推出很快卖出，而且溢价很高，因此绿地明年要搞十个住宅试点项目，前天下午我们通过了常州新城百年试验项目。
    引进爱尔兰技术体系，在现场直接将工厂生产好的建筑模块组装起来，而这些模块楼板、墙体、吊顶、室内装饰和大部分家具，都在工厂里面制造出来，这就是比较新兴的装配化住宅，一栋楼建下来差距是1.2微米。
    最后将要标准化产品设计、集约化施工等变成一个完整的住宅供应，要改善住宅的规划设计，近些年规划设计水平提高，但是粗放的规划设计还比比皆是，这是我们全行业必须注重的问题。
    第四要创新管理机制，都要按照现代企业制度，建立健全科学的管理模式，国家的创新发展离不开企业的创新，企业的创新还是要依靠良好的经营管理实现，目前房地产企业对基础管理工作不重视，有的企业管理比较薄弱，有的企业制定了各项制度，但是没有和具体业务结合，导致制度和操作是两张皮，好的企业离不开基础的管理工作。
    第五、过去企业决策靠文件，现在还要依靠信息技术，我们处在一个互联互通时代，信息可以反映市场的变化，反映市场的供求关系，也可以为消费者、上下游的产业提供更好的服务。如果企业不重视信息化建设，不但无法实现与外部、行业内部的数据共享，消息闭塞，企业的决策往往不正确。
    各位企业家朋友，房地产业新常态已经到来，让我们加快创新转型、提高管理水平，不断发扬企业创新的精神，不断挖掘企业的价值创造源泉，不断发挥企业家的创新灵感和聪明才智，为房地产行业新发展做出新的贡献，谢谢大家！

    冯俊：有请中国房协副会长、天朗控股集团董事长孙茵作主题演讲

中国房地产业协会副会长兼经管委主任、天朗控股集团董事长 孙  茵

    孙茵：尊敬的刘会长、尊敬的各位领导、专家、同仁：大家上午好！
    中国房地产企业经营管理创新大会到今年，已经成功举办三届了。在房地产相关调控政策波动、行业和市场环境起伏、金融渠道变化的大环境下，企业经营管理创新大会无疑为我们提供了一个学习交流、经验分享的平台，为企业的创新经营和行业的平稳健康发展起到了积极的推动作用。本届会议能在西安举办，天朗作为大会的协办方，感到非常荣幸！同时作为东道主，向各位的到来表示最真挚和最热烈的欢迎！在这里，也预祝本次大会圆满成功！
    我们国家的房地产行业，从1998年住房体制改革开始，因为土地价值的不断攀升，长期相对宽松的信贷环境和市场的大量需求，整个行业很快便步入了一个快速发展的阶段。房地产一时成了遍地黄金的"香饽饽"，许多企业在这个时期挖到了第一桶金，业内同仁更是形象地称其为"黄金十年"。然而发展到现在，随着国家经济结构调整的需求越来越紧迫，房地产行业的发展趋势和格局也开始发生了变化。受政府调控和行业发展自身规律的影响，同业竞争不断加剧、市场观望情绪浓厚、企业利润日渐摊薄，都意味着房地产行业的高速增长时代已然结束。因此，无论是出于持续性发展还是盈利压力的考虑，我们都必须直面行业的转型与重构机遇，就在今年，已经有不少房企在内外合力之下，加入了转型升级的行列。
    国家新型城镇化规划中所提出的若干发展指向，对房地产行业产生了深远的影响。各项发展规划正逐步落地，房地产行业也将再次迎来新的发展空间和新的发展方向。同时，十八大报告中指出，城镇化将成为全国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。新型城镇化战略必将带动房地产业新一轮发展，成为行业新的增长点。其实无论城镇化怎样发展，居住、生活、产业、商业等功能都离不开各种形态的房地产发展，但我们不能把这种机遇简单地理解为以往房地产发展模式的自然延续，新型城镇化对房地产行业提出了全新挑战。
    我们大多数企业管理者都认同"变，才有出路"，可是怎么变，怎么才能在行业调控的大背景下突围和持续发展，却需要好好想清楚。企业的情况不同、优势不同、产品不同、战略目标不同，转型的方向都会有所差异。另外，国家目前提出了推进经济结构的战略性调整，未来的经济发展将以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，反观我们行业，这也可以作为企业转型的方向。以市场需求为导向，进行产品定位与开发；升级企业发展模式，紧抓行业新增长极。都可以成为我们寻求转型突破的思路。
    而现阶段，无论企业做怎样的调整与变化，均需要合理制定战略发展规划，例如新土地战略、新区域战略、新融资战略、新产品战略、新人才战略、新客户战略等等。根据企业的经营业态又分为包括商业地产，旅游地产、养老地产，文化地产，休闲农业地产等多业态战略。经营战略伴随市场的变化和竞争的激烈愈加复杂化，因此企业需要"修炼好内功"，强化或调整自身的经营管理。
    就目前行业内呈现出的转型来看，大概可以分为这么几个方向：一类是多元化发展。这类企业的规模相对较大，它们的资源渠道更为丰富、资源整合能力更为强大，能最先嗅到行业转型的信号并进行部署，企业的转型姿态相对从容。像长期以来专注于住宅开发领域的万科，不仅朝着城市配套服务商的目标前进，也开始进军商业地产；恒大更是在文化、娱乐、农业、畜牧业、快消领域接连布局。这类房企通过选择多元化发展路径，来占领相关产业市场份额，培育企业新的利润增长点，从而增强企业的抗风险能力。
    第二类是转向市场细分化经营，走"特色地产"之路。随着房地产逐渐从卖方市场转向买方市场，许多房企根据消费者需求的变化，积极进行战略转型。像商业地产、养老地产、工业地产、文化地产等等，都是房企转型可以"试水"的方向。选择这条转型路径的企业，更大程度上会认准一个细分市场，集中力量进行狙击，也会获得良好的效益回报。
    第三类的转型之路是"跨界"。随着电商的异军突起，房地产和互联网的搭界早已不是什么新鲜事儿了；还有房地产和教育、房地产和工业等等。诸多企业都根据实际情况，迈出了他们战略转型的第一步。
    第四类，则是地产金融化的趋势。未来发展中，企业的融资与资本运作能力尤为值得我们关注。房地产是资金密集型行业，在进入了竞争的白炽化阶段以后，大家比拼的将是金融实力，谁的融资能力更强，谁的资本运作能力更强，谁才能发展得更好。因此，跨界金融、拓展更多融资渠道，已被很多未雨绸缪的房企所选择和实践，只有企业的资金链能够健康循环、流畅运转，企业的一切战略调整和发展规划才有可能实现。纵观发达国家的房地产业，房地产证券化的程度非常高，以房地产基金为主的金融产业链非常发达，行业的核心是金融运作而非开发营建，开发商扮演的角色，就是吸引资金、把控中介和流通的组织者。中国房地产的未来到底会发展成怎样一种模式还未可知，但房地产的金融化对行业、对企业的重要性不言而喻。现在已经有一些企业在进行着这方面的尝试，万科斥资逾30亿港元入股徽商银行，并成为徽商银行最大的单一股东。恒大亦耗资33多亿元入股华夏银行；招商地产日前也与招商银行达成全面战略合作协议。花样年集团早在去年6月份，就全资发起成立"合和年"信贷公司。这些企业都无一例外地为拓宽融资渠道而努力着。
    当然，除了这些以创新和变革寻求出路的企业，也有一部分房企始终坚持"以不变应万变"的发展策略。他们仍坚守在住宅领域，对市场进一步地深耕细作，通过完善物业服务、锻造产品质量、创新产品线等手段，不断提升企业服务能级，稳步赚取市场口碑。像建业地产，直到目前仍始终坚持深挖河南本省的住宅市场，很好地支持了企业的稳步发展。还有朗诗的绿色科技地产，奥园的运动、养生特色地产，都没有轻易地改变他们的产品战略。在行业成员纷纷转型的时刻，他们的坚守，也是对未来的另一种筹划。
    其实，不管是转型还是坚守，房地产企业的经营，都面临着从"粗放式"向"精细化"转变的要求。2014年会不会是房地产行业的趋势性拐点，从而走向下降通道？现在还不能确定，但今年对于地产行业乃至整个中国宏观经济都意义重大。国家的经济结构开始转型，作为国民经济重要产业之一的房地产行业也迎来了转型的历史机遇，企业管理者开始重新审视企业的经营战略和内部管理问题，尤其对于企业战略转型中的房企而言，外部的冲击和内在的转变同时发生，给企业的经营和管理带来了许多困难和考验。
    企业管理者必须面对和处理由于转型而引起的企业经营管理方式的调整。这一调整，我个人认为是企业修炼和夯实内功的绝佳机会。做到了，则企业以焕然一新的精神面貌加入市场竞争；没做到、或没做好，则对企业未来的发展来说后患无穷。
    那么企业管理者面对企业转型的要求，到底要完成哪些经营管理方式的转变呢？我认为主要有这么三个方面：想明白、落下去、看成效。想明白，就是说在企业的战略转型思路清晰之前，要做大量的调研和思考工作，使战略的制定符合市场的需求，符合宏观经济和行业的发展趋势，更需要结合企业自身的优势能力，同时，企业内部管控方式的转变也必须与之匹配。《国家新型城镇化规划》中提出，城镇化格局方面要更加优化，在规划期限内，"两横三纵"为主体的城镇化战略格局要基本形成，城市群集聚经济、人口的能力明显增强。东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调发展的新的重要增长极。城市规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇服务功能增强。这也就意味着城市对于基础设施建设、教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、城市产业结构、城市文化产业等等，从物质建设、到生活配套服务、再到精神文化都有了更高的发展要求。我们在制定企业战略规划时应想清楚这个核心问题，企业的核心建设能力打造、各项资源调动配置、运营，甚至企业的转型发展都应真正围绕"城市需求"进行落实，而非一味标新立异、独树一帜。
    所谓落下去，就是围绕战略调整和内部管控方式，进行企业内部管理机制和管理流程的梳理和调整，将之前想明白、计划好的方向和步骤实实在在地贯彻下去。围绕企业新形势下的需求，调整企业发展机制，综合提升企业人才队伍的素质建设，吸纳新鲜力量，保证战略目标的最终实现。在这一过程中，或许会遇到阻力，因为牵涉到企业组织架构的调整、企业制度流程的改变、企业新老员工的融合、企业文化的调整，以及企业品牌形象的重塑等等一系列问题。但这是企业经营管理方式成功转变的重要一步，企业管理者需要时刻牢记内部改革的初衷和目标，排除万难、向前推进。
    第三个方面，就是看成效。企业转型是一个非常庞杂而又系统的过程，企业管理者不仅要参与其中，更要学会适时地抽出身来，看一看过程节点的完成情况，并根据实际进行调整与修正，这种全局观对于保证企业的成功转型至关重要。
    其实，在座各位对于行业的现状和发展趋势都有着自己的想法和看法，在国家的引导下，行业的前景和未来，仁者见仁，智者见智。转型，也不仅仅意味着危机，更意味着机会和重生，在新型城镇化建设的大背景下，相信只要企业修炼好内功，把握好机会，一定会有更为广阔的发展前景！今天所谈的这些，也只是基于我们天朗对行业当前形势变化的一些经历和思考的东西。在这里，与各位同仁共勉，希望我们的付出，能带给企业新的机遇和前景，指引企业走上健康发展的新道路！希望我们的努力，能推动中国房地产行业的进一步发展，铸就一个欣欣向荣、蓬勃生机的未来！
    谢谢大家！

冯俊：谢谢孙茵董事长，下面有请中国房协副会长、国家开发银行北京两岸金融研究院院长肖艳旻作主题演讲，发言的主题是金融行业与房地产行业的衔接，有请！

肖滟旻

    尊敬的、亲爱的刘会长，大家上午好！
    我们大家知道国家开发银行是世界最大的开发性金融机构，它的资产总量将近10万亿，超过了世界银行亚洲开发银行，它是世界最大的开发性金融机构，同时它也是一个最大的债券银行，它的资金靠发金融债券，我们在国内、香港最长期限发了30年的债券，资金的来源、贷款方向也符合今天这个房地产产业创新的过程，就是贷款时间长、额度大，中长期25年、30年，短期的是5年，尤其是大额长期贷款有一个特征，像房地产几年是一个周期，长期就可以覆盖几个周期，周期有高有低，今天房地产低谷了，还有一个多元化的过程、可持续发展的过程，需要一个长期资金支持，而短期资金不能满足我们转型、持续的过程和需要的条件。
    结合这些背景，我们成立了大讲堂，我们举办了两年多，就是高大上，市长、行长、董事长，从国内到国际，办银行更重要的职能，就是开发性金融理论体系，我们推出了三个金融产品，就是融资、融智、融商，就是传统金融业有五个字，投资、贷款、债券、租赁、证券，有银行、有投资、有证券公司等等，金融工具比较齐全，融智就是规划先行，刚才刘会长讲了，多跑银行企业就有问题了，这是传统的银行，而开发银行有一个创新业务，就是规划先行，你没钱的时候找银行，你好的时候也要找银行，你有好项目的时候找银行，你没有项目的时候，没有思路的时候，没有想法的时候也可以找银行，就是规划先行。
    开发银行20多年，为很多国家做发展规划，我们到俄罗斯、蒙古、北朝鲜等国家做发展规划，我们国内给长江三角洲、珠江三角洲等做规划，我们给一千多个县做了城镇化的发展规划，前两天给一个拉美国家做规划，国家为什么做这个事呢？它没有广告宣传体系，通过做规划，我们给国家发改委、工信部等做的规划多了，目前就是项目培育和孵化，通过规划我也掌握了这个行业的政策，我先拿到手，要给我一个贷款优先权，我们国开行每年的项目储备非常大，我们成立了风险事业部，专门做棚户区改造，这是融智，就是规划先行，我们有5000多个专家，一个企业需要转型的时候，你要请专家，又要搞创新，就要搞设计，这给你增加成本，国家开发银行有方方面面的数据库、有方方面面的专家，你多往银行跑，给你提供这方面的帮助是免费的，这一项也是利润。
    现在又增加了一个融商功能，我们现在有6万个客户关系，我们的贷款企业大概有8000家，这8000家是我们促进会的会员，中国500强全是我们的会员和客户，一百多家央企都是我们的客户和我们的服务对象，由于我们有了企业客户，我们就有了为客户和为新的企业，为新的地区、为新的行业，为一些国家提供招商引资的服务，比如说西安，西安大唐芙蓉园是60亿贷款。
    国开行还支持内蒙古棚户区改造，国开行给你的贷款是用于买商品房，先安置后拆迁，这是国开行的创新，当然也有一定的风险，金融遇到的问题就是我们融商过程中发现的问题，我们还不忘记给党和国家领导人提出建议，然后推进一些改革。
    比如说在福建，搞了一个汽车产业园区，3个月我们支持一个PE，我给你贷款，还给你孵化项目，还可以给你带来投资人，我们大讲堂的功能就是融资、融智、融商，今天我受刘会长委托，我代表国家开发银行担任了中国房地产业协会副会长，我非常荣幸，因为中国房地产业都是中国伟大的企业家最创新的队伍，可以为国家增光的队伍，金融机构可以为这样的团体服务，我很荣幸，谢谢刘会长、谢谢中国房地产业。
    接下来我还有几句话，多年来我一直研究房地产创新转型的抓手在哪里，两年前出了一本书，就是房地产的出路是产业化，载体是产业化，我们现在国开行重点支持的几个方面关于房地产，一个是产业地产，教育地产、信息、文化、养老、物流、旅游，有很多都有扶持专项，支持是多元化的，不仅仅简单的是贷款，包括棚户区改造，棚户区改造贷款50%可以用于商业，棚户区里也有房地产，还有房地产多元化的企业，尤其是房地产走出国门，贷款的方向很多了，我希望都是从规划开始，先告诉你这个国家法律怎么样、市场怎么样、效率怎么样，我们都会给你提供这些方面的建议，最后如何落实这些事，我们还没有离开，大家有这方面的需求，找到我们的孙会长、刘会长、秘书长对接，我们提前孵化、提前培育，提前给你们服务，我们就是你贷款融资服务中的雷锋，谢谢！        
冯俊：谢谢！下面有请中国东方资产管理公司战略发展规划部总经理秦斌先生作主题演讲，演讲的主题是《美国住房金融市场的创新与发展》，有请！

秦斌：
    尊敬的刘会长、各位领导、各位朋友，大家上午好！
    今天我为什么讲这个题目呢？第一是会务组的要求，第二个我过去一年做课题研究，就是关于国际资本市场的波动，以及房地产市场的整合方面。
    关于美国的住房市场，要了解这个市场，我们首先先对美国的住房的概括，要有一些了解，我有一个PPT，大家可以直观的看一下。
    去过美国的人都发现，美国大部分的人居住的是别墅型的住宅，大概有80%，居住公寓的大概只有20%的居民，美国这个社会跟中国的社会还是有很多不一样的，这里跟人口少、自然环境好有很大的关系，美国东西两岸、大部分地区都适合人居，人均的用地很富裕。
    再看下一张图，这个图是讲的自住率，在这个图上可以看到，美国家庭的住房自有率，整体看是逐步上升的过程，最高点是在2004年，2004年是美国家庭住房自有率最高的年份，房价到顶之后，住房的自有率开始下降，这跟美国住房观念还是有很大的关系，中国有强势的丈母娘，在美国丈母娘不太强势，过了18岁就扫地出门了，丈母娘管不着。
    再来看看美国的人均住房情况，目前美国人均居住面积差不多是90平米，差不多是中国城市居民的3倍，在上世纪初的时候，人均面积还是比较小的，比现在的水平稍微低一点，经过100年的发展，差不多涨了3倍人均的面积，这是美国人均面积的情况。
    下面看一下美国的住房价格，或者说房屋的价值，在这个图上大家可以看到一个分界线，就是二战结束，二战结束之前，也就是在这一段，美国住房的价值是向下的趋势，二战结束以后，一直是一个总体上升的趋势，这是美国的住房价格。
    下面我们看看美国住房的购买能力，在这个图上我们看从2005年开始，房价收入比还是上升通道，但是到了2006年的时候，到了一个高点，高点的时候是3.83，这个是什么意思呢？相当于美国平均家庭3.83年的家庭收入，就可以买一套美国的别墅住宅，很多朋友听了很震撼，如果这样我们很幸福。
    另外美国的房价相对来说，跟收入比还是比较合理的，美国的房价是以住房的回报率为它的基本面，就是美国的房价一定要考虑到它的回报率，以及跟银行的贷款平均利率可以吻合，如果租金回报率上涨，房价肯定上涨，如果租金回报率下降，房价肯定下降，美国的房价以这个作为调整的。
    下面言归正传，回到美国房地产金融市场，美国房地产金融市场，实际上已经经历了两个多世纪的发展，但是真正的一个规范的房地产金融体系的形成，是在二战以后，一般意义上美国的房地产金融市场分为一级市场和二级市场，一级市场指从贷款家庭到银行端的这么一个市场，所以它是一个直接的市场，二级市场是从银行端、金融机构端到众多投资者的市场，这两个成为美国房地产主要的渠道。
    下面我们看看美国住房金融市场的创新，这也是会务组要求我们在会议上中给大家分享的。
    美国的住房金融市场，它实际上是三句话可以概括，一个是从无到有的过程，这个过程是市场创新的过程，第二是从无序到有序，这个过程是政府创新的过程，第三是从有序到无序，它是一个危机发生的过程，美国的住房金融市场的创新具体从时间上可以分为四个阶段。
    第一个阶段是在1930以前，这个阶段它的特点，就是自发阶段，形成是自发的，监管也是空白的，第二个阶段是一级市场为主的阶段，就是到60年代，第三是二级市场，70年代到80年代末，最后一个阶段是衍生品阶段，一直到危机发生，我们先看第一个阶段，这是一个自发阶段，在美国金融市场住房自发阶段有几个标志的事件。
    第一个事件，就是美国建立了住房金融服务的互助协会，是一个富人俱乐部，后来成立了一个抵押贷款公司，是面对公众的商业机构，是一个自发松散的机构，然后到20世纪初的时候，出现了人寿保险公司，出现了这些金融机构，这些机构的出现带动了房地产金融机构业态的创新，这个时候有了债券等，到了10年的时候，美国的商业银行开始经营住房信贷，做的局限性比较多，是面对农场主做的房屋贷款，到16年的时候，商业银行开始城市住房服务，面非常窄，符合条件的家庭数量非常少，这是美国第一阶段里面的几个事件，主要特点一个是民间的、一个是互助的，第二个贷款昂贵、供应少、贷款时间短、贷款随意性大，再有就是高昂的贷款成本，这样使得按揭成为奢侈品，绝大多数居民不靠它解决居住问题，大部分的居住住房靠租房来解决，因为它是自发、松散的，所以最后全面崩溃，美国30年的时候，当年新房的价值从原先的3000万美元，跳水到300万。
    第二个发生阶段就是一级市场阶段，就是1930年到1960年，源于大萧条对房地产市场的破坏，美国政府要出手，标志性事件，1934年的时候美国通过了一个住房保障法，在美国住房发展历史上是很重要的法律，有了住房法之后，又建立了联邦贷款银行，随后建立了12个地区的住房贷款银行，借贷银行的出现，使大量的金融机构有了政府的支持，然后成立了一些住房管理机构，包括住房管理局，1938年成立了房利美，成立了房产抵押协会，主要整合监管贷款发行机构的，1949年提出了住房远景规划，真正有了居者有其屋的概念，在一级市场的阶段，特点是通过政府干预住房金融市场、培育住房金融市场，调整了这些机构和产品的标准化，规划了各类的保险和担保服务，从而确定了美国住房抵押市场的几个特性，结果就是美国住房金融市场得到了快速的发展，抵押贷款年均增长率超过10%，住房自有率30年翻了一番，因为美国政府的介入，大力发展一级市场，使美国人的住房梦圆梦。
    第三个阶段就是二级市场阶段，这个阶段从1970年到80年代末期，美国遭遇了两次严重的自由危机，破坏程度非常大，因为美国人开的是大排量的车，油价高涨之后，社会陷入一片恐慌，二级市场这个阶段里，整个市场是波动的，政府又开始进行新一轮的金融创新，主要的事件有这么几个。
    一个是1968年成立了吉利美，然后1970年的时候成立了住房抵押公司，同时成立了房利美，美国出现了第一张抵押支持债券，从这个时候开始，美国房地产金融市场的证券化就开始启动了，而且一发不可收拾。二级市场主要的品种有哪些呢，应该有这四类产品，在70年代到80年代末期，是占有非常重要的市场份额的，这个阶段主要的特点是什么呢？政府着力加强证券化市场的发展，二级市场金融产品日益丰富，市场风险进一步分散，一级市场、二级市场协调发展，美国住房金融市场发展是一个累进的过程，在一级市场更大规模发展之后有了更大规模的创新，贷款机构把钱贷给了家庭之后，它的债权如果说不能流动出去的话，就不能开展新的信贷业务，所以包括证券化的方式，实现了现金的回流，支持了流动性，同时也分散了风险。
    它的结果，就是60年代到80年代动荡的环境里，美国金融市场在GDP中的比重越来越高，在这个过程中，实际上发展了房地产金融，稳定了宏观经济。
    到了第四个阶段，主要是衍生品市场阶段，从90年代开始，一直到现在还是有一个显著特了的阶段，从90年代中期以后，美国经济开始进入高增长，市场需求多样化，这个时候美国金融市场，有各种各样的机构投资者，每个机构投资者的市场需求和偏好都不一样，为了适应他们的需求，这些结构化的工程师，就是华尔街的金融专家开始创新，他们通过复杂的授权设计，创造出很多结构化的产品，这些产品在90年代之后标准化了，以便于在金融市场交易，所以在美国市场很受欢迎，中国有一些金融机构也做了很多衍生品，美国2007年房地产到顶的阶段，住房抵押贷款是10万亿多，不到12万亿，次贷有1.3万亿，总的证券化的资产将近2万亿，这是美元的概念，总体上这个时候，因为美国市场贷款机构已经高度发展，做房贷的机构，在这个阶段已经有8000多家，有8000多家机构抢金融的按揭贷款，符合条件的客户已经被消化光了，剩下大量的机构为了继续做业务，所以这个时候只能降低贷款标准，所以才有后来的刺激贷款。
    我们看看什么叫刺激贷款，在美国有一个个人信用的评估系统，这个系统是对个人的信用进行评估的，有三家公司用这个系统，总的分数都是差不多的，如果说个人家庭评估结果在660分以上，这就是优质给按揭，在660分到620分，就是中级，如果是低于620分的家庭贷款，就叫次级贷款，美国次级贷款大量发生的上世纪90年代，三分之一的按揭贷款是次级贷款，所以贷款的规模还是很大的。
    我们看看对次级贷款是如何创新的，美国次级贷款的创新，主要还是衍生品市场的介入和对接，因为美国次级贷款，平均的按揭贷款的比例在84%，大家知道美国正常的贷款，按揭比例是80%以下，也就是说你最多贷8成，要首付20%，美国中低收入家庭没有足够的个人信用积分，所以这个时候，首付付不了20%，甚至有的是零首付，银行为了抢业务，银行认为风险是可控的，次级贷款的风险是正常优级贷款的7倍，违约的概率要高7倍，所以高风险要高成本，次级贷款的家庭，他贷款的利率要比正常的按揭利率要高很多，到上个世纪86年的时候，由最初的市场抵押证券，创造出一个CMO，就是分级偿还的，优先级定价是最低的，低等级的定价就高，随着衍生品的产生，这个时候就出现了更多的、你更看不清的衍生品的品种，一个是CDO，一个是CDS，它严格意义上说是一个保险概念。
    后来又衍生了很多CDO的平方，进行了两次衍生，最多的有18次的衍生最后高度衍生的CDO，谁还知道最初的初级资产是什么东西。
    这个时候风险大量的转嫁给各机构的投资者，经过衍生以后获得了分成了，买高风险的业务，将来回报率会高，这些经理人的业绩就会高，奖金将会高，这样的逻辑促使他们买衍生品，结果就是因为很复杂的数据模型和产品结构，使得投资者和最初贷款人的信息不对称，也就是说你买的这些投资者，你买完之后都不知道他最初的贷款人是谁，你只知道它有一个回报会多，现金流通风险、收益被看不透的特征掩盖了，房价一下跌以后，衍生品的价值急转直下，最后有一些衍生品没有人要，有大量的衍生品在美国挂牌，也挂了一个价格，但是不会成交，是什么意思呢？它已经没有市场了，最后是整个衍生品市场，这一块现金流动停止，这一块现金流动停止，大量的机构投资者资产负债表坏了，反过来就影响贷款人。
    下面我们看看美国金融市场的创新失序与再平衡，因为衍生品阶段的高度复杂性，导致了市场的失败，也就酿成了次贷危机。
    美国2004年6月份的时候，美联储开始加息，就是通货膨胀高起，连续加了多少次呢？17次，到了2006年的年中的时候，美联储的基本利率到了阶段性的高点，因为加息美国住房市场成交开始放慢脚步，价格开始停滞不前，美国降息的政策，导致了后来压迫整个房价的最后一根稻草。
    美国的次贷危机是从2006年6月份最高点开始，主要的过程是什么呢？主要的过程是按揭贷款家庭看到房价已经涨不动了，甚至已经开始有一些缓慢的下行，这个时候他就把房子卖了，大家越来越多人要卖房子，这个时候很多人就开始杀价，这样就加剧了房价的猛跌，2007年的时候房价跌的非常凶了。
    下面看一下美国住房价格波动，不仅是影响美国的金融体系，还有全球效应，这个图是主要发达经济体，他们在美国房价波动过程中，他们的变动情况。
    这个是西欧的，最下面的线是美国的房价走势，美国的房价走势在2006年的时候，2006年已经见底了，大家看看这个时候，欧洲的房价、法国和英国的房价还在半腰上，也就是说美国人是带动了这一轮了的全球的金融动荡，法国和英国也开始降底了，所以美国这一轮的房价调整，是整个西方世界房价下行的先导。
    这个图是欧洲的这两个国家，一个是西班牙，一个是爱尔兰，这两个国家比美国跌的更惨，大家可以看看西班牙到现在为止，还在下跌的过程中，没有止步，爱尔兰也只是缓慢的停下步伐。
    这两个国家，一个是德国，一个是日本，随着德国住房政策因素的影响，它的房价一直总体在缓慢下行阶段，在德国如果炒房的话，大部分的收益归政府，德国住房自有率很低，德国大量的靠租房解决住房问题。
    下面这是日本，日本是什么情况呢？日本是国民贫富差距非常小的国家，1989年、1990年出现了泡沫，日本房价一直还在往下走。
    再看另外三个国家，一个是澳大利亚，一个是加拿大，一个是新西兰，这三个国家有什么特点呢？美国房价见底的时候，他们也很快见底了，但是受美国房价的波动，他们缓慢下行了一段，又继续上行，因为他们是移民国家，人口流入推动了房价的上涨。
    下面我们看看对于次贷危机，怎么来对它做一个反思，应该说住房金融市场创新有利也有弊，是一个双刃剑，有利之处在于让大多数美国人圆了住房梦，也给金融机构提供了分散风险的渠道，不利的地方在哪？创新的走弯路，过度创新、没有监管的创新，导致了风险的迅速扩散和放大，最后酿成了次贷危机，这一轮次贷危机的过程，我们反思主要还是从创新的角度反思。
    我们重点看看创新失序是怎么走歪的？美国住房市场到衍生品阶段，已经到了一种疯狂状态，尤其是金融机构这种追逐利润的脚步，一步比一步急，这个时候按揭的速度首先放快，降低标准，第二个就是担保失信，房利美是政府背景的企业，他们做业务的时候，放宽了很多风险的过程，监管也是失序的，这个时候衍生品是没人管的，影子银行也是没人管的，因为几类人没有人管，所以他们就野蛮生长，最后是野蛮生长导致了规模的过度膨胀。
    最后有一个风险传递，通过衍生品市场传递给买家，因为买家财务的失败，导致了更多金融机构的失败，是这样一个传递过程，最后是再平衡，主要是美国政府来做，美国政府采取哪些措施呢？主要是两个方面，一个是救市，一个是加强监管。
    下面我们看一下，再平衡取得了成效，标志在2012年的时候，美国住房市场复苏，下面我们看两张图，这张图是美国的2012年2月份的时候，它的房价价值的变化情况，美国东西海岸，这些热点的居住区，它下跌的非常多，都超过20%，都是红色的，因为美国的再平衡措施，到2013年2月份的时候，东西海岸、热点地区大量是绿色的，说明美国一年之间，大部分房价涨了超过20%。
    下面我们再来看一下美国20个城市住房价格的波峰，这是2003年和2012年的数据，跟2006年高点的时候比，都跌了60%多，也就是说100万的房子最后只剩了30多万残值，后来涨的时候涨了多少呢？2013年跟2012年比，涨了20%多。
    我们研究的时候还发现，美国这一轮房价的调整，中低价位的住宅价格涨跌速度都更快，次贷危机发生之后，豪宅更抗跌，反而低价房涨得快、跌得也快，低价房跌了70.7%，中价房是多少呢？58%，热点地区的豪宅没有跌破50%，也就是说豪宅在房价下跌的时候可以更保值，这个指数里面可以清晰的看到，2012年的时候美国房价见底了，然后一直在往上走，美国同期的租金也一直往上走，这个趋势还没有停步，美国未来的房价还可能往上走。
    下面我们再讲讲最后一点，就是对于美国金融市场的创新，大概有这么几个启示：
    一个是政府给家庭提供信用支持，使它一级市场得到发展，二级市场也是政府提供了信用支持，它支持金融机构，第三个其实，就是金融市场的发展，离不开征信体系和发达的信息系统，美国的征信体系非常发达，另外就是影子银行和住宅金融衍生品的监管是很难的一个问题，这就是我们国家为什么一直强调，要加快发展证券化，但是一直没有大的动静的原因，另外一点就是坚持立法，依法监管有利于金融市场的可持续发展，谢谢大家！

冯俊：谢谢！我们任何的创新都必须把自己放在防范的基础上，没有防范就会大起大落。讲完虚拟经济方面的内容，我们讲讲实体经济的内容，下面有请中国房协经管委副主任、海尔家居集团董事长刘斥先生作主题演讲，有请！

中国房协经管委副主任  海尔家居集团董事长 刘  斥

刘斥：尊敬的刘会长、尊敬的各位地产界的朋友、媒体界的朋友，大家上午好！
    今天会议的主题是创新，我把海尔家居对创新的思考，以及把我们一些新产品带给大家。
    实际上海尔家居也在转型，实际上海尔家居是一个真正的地产商，海尔家居从今年推出了有住网，实际上从本质上说，是基于第三层云技术的一个平台，这一块也是给房地产服务的，这两块加起来就可以带来新的玩法。
    前面的黄金10年，是所有地产商都可以赚钱的10年，这个10年，只有偶尔几个地产商可以赚钱的10年，为什么这么说呢？我们有很多专家的分析和国外的形势，还有日本、美国的模式，还有整个预测，我们有很多数据的分析，中国的房地产有一个借鉴的就是家电行业，家电行业在90年代的时候很像，我们这十几年诞生了很多地产界的超级明星，都是非常厉害的，输入了很多的理念和模式，在90年代的时候家电也是这样的，现在为止过了20年，只有我们老板是中央副委员，90年代是家电行业的黄金10年，有钱了之后第一件事是买电器，电器很贵，花好几年的工资才可以买，那个时候诞生了很多企业，2000年开始，家电开始供大于求，你没有核心竞争能力你就没有了，最终就剩下那么几家了。
    地产黄金10年已经过去了，实际上从2012年，是一个关键的节点，中间有一些政府调控，政府调控会延续一些周期，第一个点就是2012年和2013年这个点，我们中国真正的劳动力达到峰值，开始下滑了，也就是说从2013年开始，真正买房子的人比以前要少了，房地产高增长的时代已经过去了，2013年到2021年，广义劳动力达到峰值，随着我们国家人口的统计，根据我们现在人越来越长寿，到65岁还可以干活，虽然狭义劳动力下滑了，但是广义劳动力还要上升，这是伴随城镇化的时间，2021年以后，卖房子的大于买房子的，2028年也是一个点，这个点可能不准确，很多人预计这个时候中国经济达到顶峰，然后之后平缓的发展。
    房地产应该考虑自己的产品的时候了，互联网现在来了，房地产界出现了很多互联网的理念，实际上海尔家居是真正的地产商，地产商是干什么呢？因为万科带着团队跑了一圈，互联网下，特别是黄金10年过去了，地产往哪里走，实际上万科现在已经是一个社区服务商了，卖房子是为了获得社区的用户群，靠给用户服务挣钱，现在说今年房子已经卖的不是第一了，但是它不担心，因为他这个平台已经搭建好了。
    恒大也去海尔交流，恒大是一个地产资源整合商，恒大就是整合资源方，恒大在山东这个公司成立了半10年，恒大在山东公司没有投过一分钱，每年都从山东公司抽钱出去，说白了它是土地资源的一个整合者。
    还有万达，它做地产是一个阶段性的需求，需要通过物业发展它的旅游、文化等方面的东西，地产商最黄金的10年过去了，对我们每个人来说你的核心竞争力是什么呢？我下面说海尔家居到底是什么？海尔家居是不折不扣的一个地产商，海尔家居太规范了，拿地很多东西做不了，海尔家居实际上是为地产商搭建一个解决方案的平台，从设计开始，海骊设计目前做了很多方面的设计，第二块就是金融，很多地产商把海尔作为第一融资渠道，为什么这么说呢？因为海尔家居有很多在金融方面的优势资源，第一个就是海尔集团的优势，因为海尔做的是制造业，不挣钱，利润非常薄，但是现金流非常好，最高峰的时候账目上放了700多亿，现在至少有100、200亿，我们就是要把这些钱集合起来，通过海尔家居，地产界有一些好的项目，我们可以介入，本身海尔家居和海尔财务公司结合起来，为很多地产商可以提供服务，在建设当中我们也可以帮你做一些东西。
    我们通过合作银行及金融机构，对海尔的授信，我们大家一块来做，这是孩儿金融的事情。
    第一个我们集团有一些基金，我们海尔家居成立一些基金。
    第三个就是海尔建设，更多的它是一个平台，更多的帮这些品牌商找到更好的建材伙伴。
    第四个就是海尔家居，在行业内它是一个装修集成公司，把智能家居全部整合起来，给用户提供一个非常有竞争力的地产产品。
    第三个板块就是有住网，是今年7月份成立的，最终的定位，有住网是做第四层云技术的平台，有住网不是靠跟房地产合作挣钱的，跟房地产合作完全是免费的，提供资源降低你的成本。
    有住网是利用互联网的平台，主要是一个标准化的产品，我们更想做的是标准化的楼盘，就是房地产商，你瞄上一块地，你不用掏设计费，你也不用搞招投标，第三个招投标，今年我们遇到很多大的地产公司，今年招投标的时候光标书用了几车，这些东西实际上都是浪费，完全是不需要的，有住网我们从家装开始试点，10月份的时候做了第一个产品，我们整合了中国行业内，包括万科、绿城等做的最好的户型方案，用户非常满足，第一个材料非常好，第二个价格非常便宜。
    房地产白银10年，如果用传统的方式盖方式，我觉得就是等死，百诚产品我们就是面对刚需产品，这个产品的设计到全流程的服务，是两年全质保的，这个产品第一个是省钱，第二个周期快，我们现在在刘老师指导下，现在做绿地的房子，试点时期周期长一点，将来可能周期就短一些，第三个好处，很多地产商往新的区域扩张，发现自己的品牌在当地还可以，出了区域品牌就不行了，我们海尔可以帮助你做推广。百诚产品目前在全国接的定单已经1500万套，仅仅一个半月时间，这个百诚产品将为房地产商带来更好的销售好处，这个产品的品质是没有问题的。
    海尔家居是万科等开发商的合作伙伴，我们的工艺标准和流程都是非常规范的，我们最终要做到什么呢？地产商选择百诚方面，对品质、产品方面是放心的。
    我们有几个要求，第一个业主必须是有住网的注册用户，另外，智能家居扩展增值肯定是要收费的，这是未来有住网的盈利模式，我们最终也希望带来新的理念和产品，可以和房地产商一块共赢，我想这一块对大家来说也是一个新的选择，如果你是做一个非常个性化的产品，或者做一个非常高端的产品，这个产品是不适合的，如果你做的是针对刚需的产品，我觉得海尔家居是你一个选项，我也希望有住网会推出更多适合大家的产品，另外在互联网时代下，如果你不创新，如果你没有新的玩法，如果你的产品线不高，我认为你是无法生存的，我希望有更多的机会跟大家交流，推出更针对性的产品，能够和地产商一块把房子卖好，谢谢大家！

冯俊：有请中国房协金融委副主任、嘉富诚基金董事长郑锦桥作主题演讲。

中国房协金融委副主任、嘉富诚基金董事长郑锦桥

郑锦桥：非常感谢诸位，我来介绍一下有关房地产企业，在新的经济形势下的融资策略，因为大家前面听的都是一些比较大的企业，对我而言，不仅仅是一些大企业 的融资，更多的是一些中小企业的融资，今天听到刘会长对大家的提醒，房地产在未来发展过程中，可能已经走到了一个相对增长不那么强的一个时期，但是在这样 一个时期，我们应该也能看到，我们不仅遇到的是挑战，同时也有机遇。
    我们的机会在于我们仍然处于经济相对增长的这么一个时期，同时我们看到这样一个低迷的状态下，也给我们有更多的一些廉价土地的机会，并且我们也看到了，随 着资本市场的变化，也给了我们房地产企业，一些行业整合的机会，也就是说对我们大家而言，不仅仅是我们要在这样一个挑战中，能找到自身的定位，更重要的是 有一些，特别是对中小房地产企业，一些有效的融资方法和路径，大企业搞融资相对容易，银行贷款、发债等各个方面，对于中小企业而言，我们应该如何抓住机 会，在这样一个竞争激烈，并且挑战极大的环境中，找到一些最适合我们发展的机遇，这也是我们要考虑得问题。
    我们看到中国资本市场中提供的一些融资的路径和方法，不仅仅包括银行贷款、股权融资，还有IPO和并购方面的融资，还有REITs，这个就是典型的资产证券化产 品，9月26号中国证监会颁发了资产证券化的管理办法，提出了资产证券化的基本的条件，比如说在开发地产中，特别是商业地产和工业地产，应该就有机会对自 持性的物业进行资产证券化，资产证券化是有条件的，更重要的是你要有一定规模的商业地产，比如说无抵押贷款的，一个整体性经营效果好的商业地产，同时我们 看到你的租金收益和物业的增长收益，相对也成熟，这样的企业拿来做资产证券化就相对比较容易。
    很快有政府廉租房的REITs，第二个收取的收益，第二个廉租房也会涨价，廉租房具备了发行REITs的条件，这些方面对我们未来发行资产证券化产品，就能创造一个非常好的一种条件，这是一个混合型观念的问题。
    比如说天朗酒店，这个物业是天朗集团的，但是租给酒店管理公司管理，写字楼同样也是这样，如果这种资产体量规模更大一点，是可以具备REITs的发行条件，但是 前提条件，就是整个物业是整体的，租赁有增长的能力，不能有质押和担保，不能说房子质押给别人了，就不能满足REITs发行的需要，当然资产证券化产品不仅仅包 括REITs，还包括金融的资产证券化产品，只不过商业地产也好，工业地产也好，廉租房的租赁也好，这些REITs产品是反映在房地产行业的REITs，这些方面包括我们在 北京办公的华贸中心，三栋写字楼，两栋就是日本REITs持有的，而且到香港发REITs，包括我们看到万达、SOHO中国，以及其他一些房地产开发商，为什么过去跟 着买商业地产、写字楼，现在不卖了呢？其实是装入囊中，为瑞兹发行奠定基础的方面。
    第二个融资方式，就是接地气的融资方式，就是互联网金融到底对中小开发商的融资有什么帮助，中小开发商也在建P2P网站，互联网金融未来的发展趋势是不可 逆转的，目前中国P2P的网站，已经有了1200多家，但是每个月也会有20、30家新增的网站的同时，还会有20、30家跑路的、倒闭的，上个月就出现 了28家企业跑路，风险非常大，但是对房地产企业和相关的企业，怎么样借互联网金融发展的趋势，来真正的利用好互联网金融的这么一个平台，用互联网金融解 决的问题是什么问题呢？是让中小企业，或者是小投资人，都能够通过这样的平台，获得各自不同的利益，比如说咱们大家在座的都是高净值人群，你不会投P2P 的产品，因为你的产品都放在银行，买个银行的信托产品，或者有自己用的方法，但是对于民工而言，他就没有这样的路径，每个月存一点钱，收益很低，如果说有 了P2P平台的话，我可以拿到差不多3个月，就可以拿到年化利率10%的收益，这样对大家就非常欢迎的，身边的老百姓、普通人，会借助P2P的平台获取更 大的收益，至少比银行高了很多，当然风险也很大，老百姓不知道哪个P2P是好的，所以就有了一个选了的问题。
    现在P2P不停的冒出来，不停的跑路，导致民工也不敢把钱放在P2P上，这满足了中小投资人、中微投资人的投资需求，第二个满足了社会上一些不同企业的需 求，包括开发商，比如说中小开发商，我们有机会利用这个P2P，看着投资人很少，金额很小，但是它是众筹的概念，这对大多数老百姓来讲，转一点P2P还是 可以的，众筹的概念，把不同投资人的需求集中在平台上。
    作为房地产开发企业，我们该怎么样使用这个资金呢？用不好搞成非法集资了，P2P的概念就是债权转让，所谓的债权转让，就意味着你如果有债权，假如说你项 目中有一些债权的份额，或者是你有一千万，你可以分拆成100万，目前的状态下，随着未来P2P平台的发展，你有1亿，可以拆成1千万，一千万的标的目前 在P2P上比较普遍，要完善债权转让的风险控股，想好了你借的不是银行的钱，银行的钱还不了，银行可以把你列入黑名单之内，P2P的钱还不了，你会造成社 会影响，你要想明白这个项目是不是真正有能力使用P2P，风险要控制好。
    第三个就是及时兑还，一定要跟投资人说明白，这个钱去哪了，保证资金在使用中的透明，所以说风险有时候要事先告诉民工大哥，你投入的一千块钱，是投入到一 千万的房地产项目中的哪一部分，这个项目有什么风险，有什么收益，你这个资金是优先级的，还是滞后级的，就是你项目的使用透明度必须要保障，我们讲P2P 平台本身不是不可以使用，而是我们要有策略的去使用。
    这里大家都讲一个问题，讲一讲我们可不可以特别关注，我们自己去建一个P2P网站，我自己去用自己募集的资金，当然可以自己建，也可能有人投资，但是要想 风险在哪里，你的独立性在哪里，如果没有独立性，我建一个P2P平台，为自己的项目融资，可能风险更大，P2P平台绝对不能建立资金池的，资金帐户不能在 P2P平台的帐户上，一旦你建了资金池，不能偿还，银监会下一步就要解决你的问题了，我们对互联网金融要有一个全面的了解之后，就可以在这些方面有一些新 的突破，这也是我们相当一部分中小房地产企业，可以关注的问题之一。
    对房地产企业而言，互联网金融和草根金融结合在一起的，往往就是中小房地产企业可以去使用的手段，中小房地产企业，除了互联网金融，可以考虑使用之外，我 们还可以继续再用的是什么呢？就是股权投资的基金模式和方法，2011年是房地产股权投资基金的元年，这几年增加到了4500亿，股权投资基金它的好处在 于它的灵活性会更强，包括拿地的资金，完全可以通过股权投资基金使用但是股权投资基金有一个限制，就是有限合伙的企业，只能有50个人，投资人最多50 个，超过50个就不能再去做了，这就是限制，如果要募集一个亿，50个人最少投200万，这是一个要求，当然你也可以在有限公司有限合伙企业的上面，放一 个信托机构，这样就可以有更好的安排了。
    房地产投资基金，它的结构和房地产开发商的有限公司不同，一个方面我们看到它是有管理人，另外一个是LP，LP叫有限合伙人，我们作为LP投资人，把资金 投到一个有限合伙企业，有限合伙企业一个亿、两个亿，就可以直接投到房地产开发商项目中去，它的结构是什么呢？有限合伙企业有3个亿，一千万可以作为股权 投到项目公司，然后一年以后房地产开发商承诺，我来回购20%，那么对基金而言，收益率就是20%，还有两个亿，可以以债权的方式进入被投资企业，按照约 定可以不高于同期银行利率的4倍，当然房地产集团公司可以做担保，这都是可以的。
    股权投资基金的使用，比信托要宽松很多，信托至少要求20、30，它的要求会受银监会和证监会监管的产品，股权投资的产品，相对而言就管理比较宽松，现在 在中国证监会备案，股权投资相对灵活运用房地产开发的各个环节，无论是拿地的项目，还是自有不动产的项目，因为现在商业地产的发展，给了大家更多的机会， 有时候我们为了避税，我多融一些资，可以自己持有。
    股权投资资金到了企业之后，其实是降低了你的资产负债率，所以从这些方面，应该都有更多的机会，让我们去发展，其实房地产企业，我感觉股权投资资金在中国的发展，应该是一种非常好的路径，我们讲的不同的路径。
    不少外资的基金，在中国，包括在海外，已经非常规模之大的使用加层基金的概念，如果做成三加一的话，往往就不是加层了，就是股权投资基金了，因为开发项目 就是3、4年时间，我通过三加一的基金，成为开发项目的大股东之一，我们投80%，开发商投20%，我们共同来做一个项目，这个项目我投3个亿，你投1个 亿，然后我3个亿占75%，你占25%，你虽然占25%，但是我答应我75%的15%，可以作为利润偿还，你虽然有25%的投资，但是你分配的利润是 40%的利润，这也是很划算的。
    我们看到股权投资基金，在未来发展过程中，我认为在国内应该还有特别多的环节，我最近在悉尼，投资了一个非常大的项目，在CBD要建立全球第三个中国中 心，我在和中国中心现有的物业进行谈判的时候，我发现六栋楼都是超过20、30年的，要拆的楼，有4栋都是基金持有的，同样在纽约，在伦敦的一些写字楼、 公寓，三分之二都是基金持有的，从这一点来看，我们才看到中国未来股权投资基金去持有这些收益性物业的一些发展性前景。
    在北京CBD，你想找个写字楼，基金想收购，难得要死，在西安也有这种机会，我们能否去发行假如说10个亿规模的基金，来持有写字楼，这个写字楼也可能是 开发商自己玩不准，但是可能开发商想销售，销售可能是15亿，基金可以买断，12亿可不可以啊，基金持有以后，我可以请专业机构管理，整个物业层次提升 了，物业整体的价值也在增长，所以对整个房地产市场中的公寓、写字楼，以及其他有效的商业地产，应该都是未来巨大的商机。
    在这方面我们看到各种各样的机会，应该都具备，大家除了银行之外，我们证券机构也要做介入，资产公司也有一些资管计划，包括股权投资基金的管理模式，现在 规模越来越大，大家看你熟悉哪些资源，就可以更好的做相应的安排，我们看到房地产企业有相当一部分，也在做战略的转移，怎么样能够有更多的机会，保障不仅 仅是开发，而且房地产投资基金可以去做一些，PE基金可不可以多元化，我也去参与一些，孙总提到企业多元化是未来一个发展的潜力，多元化不见得都自己去经 营，我投资我经营，投资也是多元化的模式之一，我只选择行业最优秀的，而我不去经营这个企业，作为投资人，我们有时候也会感觉到投资的灵活性，去年我们投 资了很多地产的项目，今年就减了很多，我今年重点就是增发的基金、并购的基金，以及全球资产配置的基金，相对会灵活一些。
    同时还有一种特别好的模式，大家要研究，就是P2P的模式，这是财政部最近刚刚推出的一种新的模式，这种模式的概念，就是各省市的金融融资平台，现在43 号文，已经停止发债了，包括西安同样是这样，西安建工集团过去是自己发债的主体，现在不能让它发了，怎么做呢？就需要用P2P无的模式，比如说在运城投资 的项目，运城大同到西安的铁路，站前广场的2500亩地，本来是政府要做的事，现在政府没有做，谁做了呢？我们开发商做了，开发商去做了，就有它的一些机 会，开发商做的过程中，我们看到更多的是用了P2P的模式，政府的问题由不同的资金来源来去共同开发，我们在这个项目占了60%，当地开发商占了40%， 用的也是基金的模式做，这个模式也是非常好的，现在是1200亩地拿到手里面，现在还在做一些推广，后面也有华商一级土地开发的模式，大家有机会可以到运 城看看这块土地，目前是最低的价格，今天来开会的，凡是到丁总那前10位预定的，丁总你都要给一个最低的价。
    PPP模式，不仅可以用到高铁广场的公用设施的建设，同时还用于供水、供电，包括做廉租房也可以用这个模式，但是前提要想明白，是私人投资、自己经营，法 律责任和政府责任由政府承担，大家以后还可以多一些这方面的了解，我是把房地产行业最有效的融资方法介绍给大家，希望有机会和大家多一些沟通和交流，谢谢 诸位！

冯俊：
    各位朋友，大家下午好，下午比上午更好，下午除了几位嘉宾演讲之外，还有一场对话，大家最好问一些尖锐的问题，最好对话热烈一点，解决一些实际问题，下午还有一个环节就是发布2014年房地产企业经营管理蓝皮书，蓝皮书在会议结束的时候发给大家，但是宋总讲的时候依然可以认真听，谢谢各位！
    首先有请禧泰数据总经理谢朝刚作主题演讲，掌声有请！
    

禧泰数据总经理谢朝刚

谢朝刚：各位领导、各位代表，大家下午好！
    房地产企业经过上一阶段的大发展，现在面临有的主动要求转型，这种危机是会永远存在的，预防风险和把握机会，实际上任何事都需要掌握前面的情况，了解真实的过去和发展，现在的情况是怎么样，才可以科学的预测未来呢？
    早在10年前，刘部长预警开发的时候提到5个问题，4个就是危机发生的必然原因，第一个就是注重城区不注重郊区，以前的数据主要是考虑到城区的位置，注重增量不注重总量，很多的数据都只是看别的开发商看什么，我也干什么，大家齐头并进就把这个城市的房子盖多了，存量对新房是有影响的，第三个是注重住宅不注重非住宅，以前的数据，大家对住宅的数据掌握的比较多，对办公、商铺，甚至其他的地产常态掌握的比较少，第四就是注重出售，不注重出租，房子一个是交换价值，一个是使用价值，只知道出售，也是把房产的收益率拉低了，上午的时候讲到美国的情况，3、4年就可以买一套房子，中国只注重出售、不注重出租，租金和房价严重的倒挂，现在国内最好的城市，可能也在20年以上，这个数据大家以前也不重视，最后一个，只注重一个数据渠道，很少注重多个数据的整合，所以说掌握情报的时候，只知道单一渠道是具有非常大的风险。
    所有的时候危险和机会都是并存的，我们要想把握住这个机会，比如说现在的存量很大，但是真正的刚需，比如说像我这样的人买房子，要找一个好房子非常难，我是住青岛的，去年看过一个盘，当初预测的时候，大概1300万一栋房子，等到卖的时候卖到4000万，因为他的房子建得好，买得人多，所以他机会的把握更清楚，新常态开始了，不是说没有需求，可能需求更大、价值更高，对开发企业的利润贡献非常大，我们未来得用情报武装自己，让自己了解真实市场的情况，同时我觉得做出科学的预测和判断，这样任何的企业都会是机会大于风险。
    下面我向大家介绍中国房企的这个平台，这个平台是在部领导的大力信任和支持下，我们从12月份开始推荐给大家，是给会员做的一个好事，给大家提供的一个新的数据的来源和渠道。
    如果大家有苹果手机的、安卓手机的，可以扫一下这个二维码，帐号是A，密码是123456，这个数据是我昨天晚上到酒店以后，用我客户端做的，昨天住到酒店之后，我把这个PPT更新了，如果下载下来中国房价以后，我们现在会场周边一公里，二手房的价格是6283，新盘是8302，新盘是由什么构成的？由三个楼盘构成的，目前我们的数据很丰富，二手房实际上周边会有很多小区，最便宜的是5129，最贵的有7476的，这个数据每天更新，走到哪都可以看到，用冯会长的话，就是你走到哪可以随时随地拿房价，拿供求信息。
    这个是离咱们最近的小区，这个数据系统里，记录它的新房价格是7900块钱，从这里面可以看到，白的线是新盘的价格，蓝线是二手房的价格，可以看到新盘和二手房之间的关系，同时我们提供了一个售楼处，所有客户端轻轻一点，就可以把电话打给售楼处，实现直接的咨询。
    这张图是中国房价移动客户端里面的一个功能，就是导航，昨天我从机场过来开起导航以后，看到十个点有房价高的地方，也有房价低的地方，可以了解所有房屋的价格、租金，包括住宅、商铺、办公的价格，如果发现有快速的落差，这可能是一个机会，房价差距比较大，可能就存在机会。
    我们数据刚刚上线，发现有一个地方的房价，在一公里之内跌了2000块钱，发现有一个公交站到哪里就截止了，没有公交，如果我们在稍微远的地方拿地盖房子，公交会通到那，肯定价格会提高，我路过的时候，碰到了天朗大兴郡，中间的图是网友给我们拍的，数据也是从各个渠道汇聚的，新盘的报价是比较保守的，二手房的价格要高于新盘，从数据角度来讲，它销售的速度可能会快一些，给业主留的利润增长空间会大一些，这样的房子会深受客户的欢迎，我们可以看到它的房价构成比较宽，可能是由不同时间开发的，最便宜有6000块钱，最贵的有10500，我们可以分析出来这个小区有一定的差异化，对我们了解市场是有帮助的。
    右边这张图也是业主、卖房子的人拍的一张照片传上来的，目前我们系统每天会接受到12万个小区的图片。
    这个是我们所在的这个区域，就是莲湖区近5年的房价走势，前面几年价格很平稳，黄线是出售的价格，蓝色的线是需求人关注的热点的价格，前些年有一段的时间，供需的矛盾还是比较大的，买家对价格的认可程度并不高，因为现在有房人不愁，所以博弈程度很高，无论需求的人愿不愿意出这么多钱，卖家都把握了一个平稳的价格，最近看来莲湖区房价上涨的趋势，存在有3个月连续上扬的，整个区域主流的价格从5000到8000，老百姓最关注的价格是5000到6000，7000、8000的房子也有人感兴趣，比如说看到10500到11500的房子，一定是好的小区，我觉得开发商的机会还是大量存在的，只是我们要找到盖什么样的房子，给谁盖，用什么材料盖，我们提供这个数据都可以下载，比如说我们用的时候，可以把数据拿下来进行分析，比如说就要好房子的情况，情况就不一样。
    这张图是我们西安的情况，7号的时候我更新的数据，我们每天凌晨10分钟左右，就会把西安几百万个数据处理一遍，我们目前做了一些预测，在协会领导的支持下，我们组织了国内顶级专家团队，对房价进行了一个预测，相信以后做出来的判断会更加清楚，比如说从这里可以看到实时的情况，比上个月跌了一点，实际上上个月的房价我们还是可以乐观的看到，是持平或者上涨的一个趋势。
    从这个数据上，最上面可以看到不但有住宅，还有办公，还有商铺，不但有新盘的，还有二手房，不但有出售的，还有租金的，其实全方位给大家提供数据的情况。
    这个地方大家可以看到，如果大家进入网站的时候，我们这个图也是一个专利，网格分布图，实时分布了哪个地方房子贵，哪个地方房子便宜，哪个地方的房子关注的多，这个是根据会场的情况，介绍的一个西安的情况。
    下面介绍中国房价平台可以提供哪些服务，它是一个全面的大数据系统，在协会的领导下，在禧泰数据的努力，不断的融合更多的数据，为会员提供服务，为社会提供服务，为政府提供服务的平台，以前盖了就有人要，不是要不要盖的问题，但是到了现在的情况，可能就要考虑我们要盖什么样的房子，我们发现结构性的矛盾仍然非常突出，比如说现在有很多房子卖不掉。
    北京最近三个月，新挂盘的房子有75万套，半年就150万套，北京10%以上的房子是准备出售的，这个量已经非常大了，为什么还有人要呢？因为存量房满足不了需求，一定要通过调整，给社会提供更好的房子，提供更好的居住环境，至于怎么盖，我们这个数据是没有办法的，至于盖绿色、环保、低能低耗的，我们这个数据没有办法提供帮助，我们只能够提供出来社会上需要什么，我们还有一个重要的数据，就是对房子的收益率的测算，我们做房子测算不会像传统的方法一样，知道这个楼的总面积，估一个总价格，我们是根据每个单元算下来，每一套房屋我们会根据它的特质、面积、朝向、户型，等等所有算完累加起来，这样会精确的算下来整个物业可以租多少钱，可以卖多少钱，而且对价格的监管是实时的，只要你是业主，就可以实时知道你所有的资产，这个业务我们给中国很多保险公司已经做了，在全国几千个网点，可以了解到实时房子值500亿还是300亿，市场变化是什么样，包括出租预期是多少都可以预测，一天大概会算一千万个单元，中国最大城市的所有房产可以一天就算出来。
    宏观的走势、数据，是我们发现风险和机会，这个数据用了全国118个城市的新增挂牌量，看看现在到底有多少人想卖房子、想租房子，这是前一个阶段给政府部门提供一个数据做的，是2013年的8月到2014年7月的上市挂牌量，有38亿平方米，值多少钱？值29万亿，将近30万亿的房子准备出售或者出租，量是多，但是质量不高，能够满足需求的地方还是有问题，我们要想发现这个机会，怎么做呢？我们的数据系统可以根据每个客户的要求，我们来分析它。
    比如说我想分析住宅的房价，我们就会给你出一张图，我想要100平米以上住宅的房价，也没有问题，要三室一厅的也没有问题，要三室两厅的都没有问题，我们就可以发现西安到底哪的房子贵，哪的房子便宜。
    红色的地方是贵的，蓝色的地方是便宜的，这边两个区域的房子是贵的，北边这边是便宜的，城市的开发，城市没有绿地了，全部都是房子，尤其是青岛，原来可以休闲的地方，现在都变成了房子，但是还是满足不了更多人的需求，我们在微观的分析中，帮助大家找到市场的机会，我们可以